Nuda Proprietà a Torino: Guida Completa 2026

Chi si occupa di compravendite immobiliari a Torino sente parlare sempre più spesso di nuda proprietà, uno strumento che negli ultimi anni ha conosciuto una crescita significativa sia tra chi vende sia tra chi acquista. Non è un caso: secondo l’associazione dei proprietari immobiliari Confabitare, nel 2024 le compravendite in nuda proprietà sono aumentate del 20% a livello nazionale, coinvolgendo circa 97.000 pensionati; a Torino l’incremento delle vendite ha toccato il 32%, un dato superiore alla media di molte altre grandi città italiane, e il Piemonte si colloca fra le prime regioni italiane per volume di questo tipo di transazioni.

Questo articolo spiega che cos’è la nuda proprietà, come funziona dal punto di vista giuridico e fiscale, quali vantaggi e rischi comporta e perché il mercato torinese può essere un contesto interessante da valutare per chi guarda a un investimento immobiliare di medio-lungo periodo.

• Che cos’è la Nuda Proprietà: la differenza con Usufrutto e Piena Proprietà
• Come Funziona l’Acquisto della Nuda Proprietà
• Quando il Nudo Proprietario Diventa Pieno Proprietario
• Nuda Proprietà come Investimento Immobiliare: i Vantaggi da Valutare
• Rischi e Aspetti da Valutare con Attenzione
• Spese tra Usufruttuario e Nudo Proprietario: Chi Paga Cosa
• Tassazione dell’Acquisto della Nuda Proprietà
• Nuda Proprietà a Torino: il Contesto del Mercato Immobiliare Locale
• Un Esempio Pratico
• A Chi Può Convenire l’Acquisto della Nuda Proprietà

Che cos’è la Nuda Proprietà: la differenza con Usufrutto e Piena Proprietà

Per capire la nuda proprietà bisogna partire da un concetto base del diritto civile italiano: la proprietà di un immobile può essere “scomposta” in due diritti distinti, che normalmente coincidono nella stessa persona ma che possono essere separati.

• Piena proprietà: è il diritto più completo che si possa avere su un immobile. Chi ha la piena proprietà può usarlo, affittarlo, venderlo, modificarlo, senza alcun vincolo verso terzi.
• Usufrutto: è un diritto reale di godimento disciplinato dagli articoli 978 e seguenti del Codice Civile. L’usufruttuario ha il diritto di utilizzare l’immobile e di percepirne i frutti (ad esempio i canoni di locazione se lo affitta), con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica e di restituirlo, al termine del diritto, nelle condizioni previste dalla legge.
• Nuda proprietà: è ciò che resta della proprietà una volta sottratto il diritto di usufrutto. Il nudo proprietario è titolare dell’immobile a tutti gli effetti giuridici (può venderlo, ipotecarlo, lasciarlo in eredità), ma non può abitarlo né affittarlo finché dura l’usufrutto altrui.

In sintesi: l’usufruttuario “vive” l’immobile, il nudo proprietario ne è “titolare sulla carta” fino a quando i due diritti non si ricongiungono.

L’usufrutto costituito a favore di una persona fisica non può mai durare più della vita dell’usufruttuario; se costituito a favore di una persona giuridica, la durata massima è di trent’anni.

Come Funziona l’Acquisto della Nuda Proprietà

Nella pratica immobiliare, la vendita in nuda proprietà è l’operazione con cui il proprietario di un immobile ne cede la nuda proprietà a un acquirente, riservandosi il diritto di usufrutto — spesso a vita — sull’immobile stesso. È il caso più diffuso, tipicamente scelto da persone anziane che vogliono ottenere liquidità immediata continuando ad abitare la propria casa.

Il prezzo di acquisto della nuda proprietà è inferiore al valore di piena proprietà dell’immobile, perché l’acquirente compra un diritto “monco”: non può disporne materialmente finché l’usufrutto è in vigore. Il divario di prezzo dipende principalmente da due fattori:

1. L’età dell’usufruttuario: più l’usufruttuario è giovane, più a lungo l’acquirente dovrà attendere per entrare nella piena disponibilità dell’immobile, e quindi più basso sarà il valore della nuda proprietà rispetto alla piena proprietà. Viceversa, un usufruttuario più anziano comporta statisticamente un’attesa più breve e un valore della nuda proprietà più vicino a quello della piena proprietà.
2. Il tasso di riferimento utilizzato per il calcolo: ai fini fiscali, il valore dell’usufrutto (e per differenza quello della nuda proprietà) si determina applicando coefficienti ministeriali legati all’età del beneficiario. Per il 2026 il tasso di riferimento utilizzato per questo calcolo è fissato al 2,50%, confermato dal Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 24 dicembre 2025 (pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 302 del 31 dicembre 2025), che ha mantenuto gli stessi coefficienti già in vigore nel 2024 e nel 2025 sulla base dell’Allegato 1 al D.Lgs. 139/2024.

È importante distinguere tra valore fiscale (calcolato con le tabelle ministeriali, utilizzato come base per le imposte) e valore commerciale (il prezzo realmente pattuito tra le parti, che tiene conto anche delle condizioni dell’immobile, della zona e delle dinamiche di mercato). Nella pratica, per gli immobili venduti da soggetti più giovani il mercato applica spesso sconti più marcati di quelli risultanti dai soli coefficienti ministeriali, perché gli acquirenti chiedono una remunerazione per il rischio di un’attesa più lunga.

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Quando il Nudo Proprietario Diventa Pieno Proprietario

Il ricongiungimento tra nuda proprietà e usufrutto — detto anche consolidamento — avviene automaticamente alla morte dell’usufruttuario, se l’usufrutto è vitalizio, oppure alla scadenza del termine pattuito, se l’usufrutto è a tempo determinato. In entrambi i casi non è necessario alcun ulteriore atto notarile né il pagamento di ulteriori imposte di trasferimento: il nudo proprietario diventa automaticamente pieno proprietario dell’immobile.

Nuda Proprietà come Investimento Immobiliare: i Vantaggi da Valutare

Per un investitore, l’acquisto della nuda proprietà può presentare alcuni elementi di interesse, da valutare sempre con realismo e senza aspettative di rendimento garantito.

Prezzo di ingresso più basso. Rispetto all’acquisto in piena proprietà, l’investitore accede all’immobile con un esborso iniziale ridotto, proporzionale allo sconto legato all’età dell’usufruttuario.

Orizzonte temporale di medio-lungo periodo. Non si tratta di un investimento pensato per una liquidazione rapida: il capitale resta impegnato fino al momento del consolidamento, che nel caso di usufrutto vitalizio non è determinabile con certezza a priori.

Potenziale rivalutazione dell’immobile nel tempo. Come per qualsiasi investimento immobiliare, il valore del bene può variare nel tempo in funzione delle dinamiche del mercato locale, della zona e delle condizioni generali dell’immobile. Questa rivalutazione non è garantita e dipende da fattori che l’investitore non controlla.

Differenza rispetto a un immobile da mettere a reddito. Chi acquista un immobile in piena proprietà per affittarlo ottiene un flusso di cassa periodico (il canone di locazione). Chi acquista una nuda proprietà, al contrario, non percepisce alcun reddito dall’immobile finché dura l’usufrutto: il ritorno economico dell’operazione si concretizza solo al momento del consolidamento, quando l’investitore entra nella piena disponibilità del bene.

Assenza di disponibilità immediata. Questo è un punto centrale da tenere presente: durante tutta la durata dell’usufrutto, il nudo proprietario non può abitare l’immobile, affittarlo né utilizzarlo in alcun modo, pur essendone il titolare legale.

Rischi e Aspetti da Valutare con Attenzione

Un’informazione equilibrata su questo tema non può limitarsi ai vantaggi. Ecco gli aspetti critici che chi valuta questo tipo di acquisto deve considerare.

• Impossibilità di uso immediato: l’immobile non è disponibile per l’acquirente fino al consolidamento, che nel caso di usufrutto vitalizio può richiedere anche molti anni.
• Durata non determinabile con certezza: quando l’usufrutto è vitalizio, la sua durata dipende dalla vita dell’usufruttuario e non può essere prevista con precisione, il che rende difficile calcolare in anticipo il rendimento effettivo dell’operazione su base annua.
• Immobilizzazione del capitale: il denaro investito resta vincolato per un periodo non definito, senza la liquidità e la flessibilità di altre forme di investimento.
• Difficoltà di rivendita: il mercato secondario delle nude proprietà è più ristretto rispetto a quello degli immobili in piena proprietà; trovare un acquirente per una nuda proprietà già acquistata può richiedere più tempo e comportare condizioni meno favorevoli.
• Valutazione corretta del prezzo: poiché il valore dipende da più variabili (età dell’usufruttuario, condizioni dell’immobile, zona, andamento del mercato), è essenziale una valutazione accurata prima dell’acquisto, evitando di basarsi solo sui coefficienti fiscali che hanno una funzione diversa da quella di stima commerciale.

Va sottolineato con chiarezza: la nuda proprietà non è un investimento a rendimento garantito né a basso rischio. È un’operazione che richiede un orizzonte temporale lungo, tolleranza all’incertezza sui tempi e, spesso, l’assenza di necessità di liquidità nel breve periodo.

Spese tra Usufruttuario e Nudo Proprietario: Chi Paga Cosa

La ripartizione delle spese tra le due parti è disciplinata dagli articoli 1004 e 1005 del Codice Civile e segue un criterio logico chiaro: chi utilizza l’immobile sostiene le spese di gestione corrente, chi ne è proprietario sostiene gli interventi strutturali.

A carico dell’usufruttuario (art. 1004 c.c.):

• spese di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria;
• spese condominiali ordinarie (pulizie, portierato, utenze comuni, manutenzione di ascensori e impianti);
• eventuali riparazioni straordinarie rese necessarie da un suo inadempimento degli obblighi di manutenzione ordinaria.

A carico del nudo proprietario (art. 1005 c.c.):

• le riparazioni straordinarie, come il rifacimento del tetto, delle facciate, delle strutture portanti o degli impianti condominiali principali.

La giurisprudenza di legittimità ha più volte confermato questa impostazione: il nudo proprietario, non essendo tenuto al pagamento delle spese condominiali ordinarie, deve comunque essere convocato in assemblea quando si discutono lavori di manutenzione straordinaria, trattandosi di decisioni che rientrano nella sua sfera di competenza economica.

Per quanto riguarda la fiscalità legata al possesso dell’immobile, l’IMU è dovuta dall’usufruttuario e non dal nudo proprietario, poiché la legge individua il soggetto passivo dell’imposta in chi è titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile (art. 1, comma 743, L. 160/2019). Anche la TARI segue lo stesso principio, essendo collegata all’effettiva occupazione e utilizzo dell’immobile.

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Tassazione dell’Acquisto della Nuda Proprietà

Dal punto di vista fiscale, l’acquisto della nuda proprietà è equiparato, ai fini dell’imposta di registro, a un ordinario trasferimento immobiliare, con la particolarità che la base imponibile è calcolata sul valore della sola nuda proprietà e non su quello della piena proprietà.

Quando l’acquisto riguarda immobili a uso abitativo tra privati, è possibile richiedere l’applicazione della regola del “prezzo-valore”, che consente di calcolare le imposte sul valore catastale rivalutato anziché sul prezzo effettivamente pattuito nell’atto; questa regola si applica anche agli atti che trasferiscono diritti reali parziali come la nuda proprietà e l’usufrutto, a condizione che l’acquirente ne faccia esplicita richiesta al notaio in sede di rogito.

Se l’acquirente possiede i requisiti per le agevolazioni “prima casa”, può beneficiare dell’imposta di registro ridotta al 2% (anziché il 9% ordinario) applicata sul valore catastale della nuda proprietà, con le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Un aspetto rilevante ai fini di queste agevolazioni: la titolarità di una nuda proprietà acquistata altrove in Italia, anche senza fruire delle agevolazioni, può incidere sul possesso dei requisiti “prima casa” per un successivo acquisto, così come, specularmente, essere già titolari di una nuda proprietà “prima casa” comporta gli stessi vincoli quinquennali di rivendita previsti per gli altri acquisti agevolati.

Questa è una materia in cui le condizioni soggettive fanno una differenza sostanziale sull’imposta effettivamente dovuta: prima di procedere è sempre opportuno un confronto diretto con il notaio incaricato dell’atto o con un consulente fiscale, che potrà valutare la situazione specifica dell’acquirente.

Nuda Proprietà a Torino: il Contesto del Mercato Immobiliare Locale

Il mercato immobiliare torinese offre alcuni elementi di interesse per chi valuta un investimento in nuda proprietà con un orizzonte di medio-lungo periodo.

Un mercato in fase di recupero

Secondo i dati elaborati dal Centro Studi FIAIP Torino nel proprio Osservatorio Immobiliare, nel 2025 in città sono state vendute 16.151 abitazioni, in aumento del 6,8% rispetto al 2024, con i prezzi medi cresciuti del 2%. Nel primo trimestre 2026, i dati ufficiali dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, diffusi il 10 giugno 2026, hanno indicato Torino come la città con la crescita più marcata tra i principali mercati italiani, con un incremento del +7,1% e un valore medio di 2.250 €/mq, davanti a Genova, Bologna, Firenze, Napoli e Roma.

Differenze significative tra quartieri

Il mercato torinese non è omogeneo: secondo le rilevazioni di Immobiliare.it relative ad agosto 2026, i prezzi richiesti più elevati si registrano nella zona Centro, intorno a 4.207 €/mq, mentre le quotazioni più basse si trovano nella zona Le Vallette–Lucento–Madonna di Campagna, intorno a 1.488 €/mq. I quartieri semicentrali come San Salvario, Vanchiglia e Aurora, interessati negli ultimi anni da processi di rigenerazione urbana, mostrano un trend di crescita dei valori più sostenuto rispetto alla media cittadina.

Un fenomeno in forte crescita a livello locale

Come accennato in apertura, i dati diffusi da Confabitare per il 2024 collocano Torino tra le città con l’incremento più marcato di compravendite in nuda proprietà (+32% rispetto all’anno precedente) e il Piemonte tra le prime regioni italiane per numero di transazioni di questo tipo, insieme alla Lombardia. Il profilo tipico dei venditori è quello di persone anziane, con un’età media intorno ai 75 anni, spesso interessate a ottenere liquidità immediata mantenendo il diritto di abitare nella propria casa.

Perché questi elementi possono interessare chi valuta la nuda proprietà come investimento? Un mercato con prezzi in crescita e un’offerta di nude proprietà in aumento (dovuta al maggior numero di anziani proprietari che scelgono questa formula) amplia le opportunità di scelta per un investitore, sia in termini di zone sia di tipologie di immobili disponibili. Va però ribadito che nessuno di questi dati costituisce una garanzia di rendimento futuro: rappresentano un contesto di mercato, non una previsione.

Un Esempio Pratico

Per comprendere concretamente il meccanismo, consideriamo un esempio semplificato e ipotetico, senza alcun riferimento a un immobile reale.

Supponiamo un appartamento a Torino con un valore di piena proprietà stimato in 200.000 euro, il cui usufrutto viene riservato da un venditore di 78 anni. Applicando la percentuale corrispondente alla sua fascia d’età secondo le tabelle ministeriali in vigore per il 2026 (che, a titolo puramente esemplificativo, per un’età così avanzata si colloca intorno al 20-25% per l’usufrutto), il valore dell’usufrutto risulterebbe pari a circa 40.000-50.000 euro, e di conseguenza il valore della nuda proprietà si collocherebbe indicativamente tra 150.000 e 160.000 euro.

Si tratta di un esempio puramente illustrativo del meccanismo di calcolo: il valore reale di una specifica nuda proprietà dipende sempre dalla combinazione di più fattori — età esatta dell’usufruttuario, condizioni dell’immobile, posizione, andamento del mercato locale — e va determinato caso per caso con l’ausilio di un professionista, senza fare affidamento su percentuali standardizzate applicate meccanicamente.

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A Chi Può Convenire l’Acquisto della Nuda Proprietà

L’acquisto della nuda proprietà non è una soluzione adatta a tutti i profili di acquirente. Può essere interessante da valutare per:

• chi ha un orizzonte di investimento di lungo periodo e non ha necessità di disporre immediatamente dell’immobile o di un reddito da locazione;
• chi desidera destinare capitale a un investimento immobiliare accettando un livello di incertezza sui tempi in cambio di un prezzo di ingresso ridotto;
• genitori o familiari interessati a costituire nel tempo un patrimonio immobiliare per i figli, con un impegno di capitale contenuto rispetto all’acquisto in piena proprietà;
• chi ha già disponibilità abitativa propria e cerca una forma di diversificazione del patrimonio senza necessità di liquidità immediata dall’immobile acquistato.

È invece un’operazione probabilmente poco adatta a chi ha bisogno dell’immobile per abitarci a breve termine, a chi cerca un flusso di reddito immediato da locazione, o a chi non è disposto ad accettare l’incertezza sui tempi tipica di un usufrutto vitalizio.

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Fonti: Codice Civile, artt. 978-1026, Ministero dell’Economia e delle Finanze, Agenzia delle Entrate, Consiglio Nazionale del Notariato, Centro Studi FIAIP Torino.

Nota: i dati relativi ai coefficienti ministeriali per il calcolo dell’usufrutto e della nuda proprietà sono soggetti ad aggiornamento annuale; si raccomanda di verificarne l’attualità al momento della stipula dell’atto. Le informazioni fiscali contenute in questo articolo hanno carattere generale e non sostituiscono una consulenza professionale personalizzata.