Proposta di acquisto e caparra confirmatoria: Guida completa

Hai visitato un appartamento a Torino, ti ha convinto e l’agente ti propone di formalizzare una proposta di acquisto: un modulo, un prezzo, un assegno, una data per il rogito. È facile pensare che si tratti soltanto di dichiarare la cifra che sei disposto a pagare. La realtà giuridica può essere molto diversa: la proposta di acquisto, soprattutto quando il venditore la accetta e l’accettazione viene portata a tua conoscenza, può produrre effetti contrattuali ed economici rilevanti.

Non serve allarmarsi: serve sapere cosa si firma. In questa guida per chi vuole comprare casa a Torino e provincia vedremo come funziona la proposta, cos’è la caparra confirmatoria, cosa cambia dopo l’accettazione, come tutelarsi se serve un mutuo (con le condizioni sospensive), quali controlli fare sull’immobile, come funzionano la registrazione, l’eventuale preliminare e il rogito. Distingueremo sempre tra norma di legge, conseguenza giuridica, prassi immobiliare e consiglio operativo, perché a decidere è il testo concreto che firmi.

• Che cos’è una proposta di acquisto immobiliare
• La proposta di acquisto è vincolante?
• Cosa succede quando il venditore accetta la proposta di acquisto
• Proposta di acquisto e preliminare: sono la stessa cosa?
• Che cos’è la caparra confirmatoria
• Quanto deve essere la caparra confirmatoria?
• Cosa succede alla caparra se l’acquirente cambia idea?
• Cosa succede se è il venditore a cambiare idea?
• Caparra confirmatoria, caparra penitenziale e acconto: le differenze
• L’assegno allegato alla proposta: quando viene incassato?
• Proposta di acquisto subordinata al mutuo: come funziona
• Mutuo pre-approvato: perché può essere utile prima della proposta
• Quali controlli fare prima di firmare una proposta di acquisto
• Comprare casa a Torino: controlli particolarmente importanti
• Cosa inserire nella proposta di acquisto per tutelarsi
• Si può fare una proposta più bassa del prezzo richiesto?
• Quanto dura una proposta di acquisto?
• La proposta di acquisto deve essere registrata?
• Quando matura la provvigione dell’agenzia immobiliare?
• Cosa succede dopo l’accettazione: dalla proposta al rogito
• Gli errori più comuni quando si firma una proposta di acquisto
• Domande frequenti sulla proposta di acquisto
• Conclusione: la proposta di acquisto non è una formalità

Che cos’è una proposta di acquisto immobiliare

La proposta di acquisto è la dichiarazione con cui chi vuole comprare si impegna a farlo per un certo immobile, a un certo prezzo e a certe condizioni. Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato è di solito un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare, accompagnato dal versamento di una somma a titolo di «caparra».

A cosa serve. A mettere per iscritto la trattativa: il venditore valuta un’offerta completa e non un’intenzione generica, tu fissi le condizioni da cui parte l’acquisto.

Chi la sottoscrive. L’acquirente (o tutti gli acquirenti, se sono più persone). Il venditore interviene con l’accettazione: se la casa è in comproprietà, devono accettare tutti i proprietari.

Cosa contiene normalmente:

• identificazione dell’immobile (indirizzo, dati catastali, pertinenze come cantina o box);
• prezzo offerto e modalità di pagamento (somma alla proposta, saldo, eventuale mutuo);
• somma consegnata con la proposta e titolo a cui è versata (caparra confirmatoria, acconto);
• termine entro cui il venditore può accettare;
• eventuali condizioni (mutuo, liberazione dell’immobile, regolarità documentale);
• data prevista per il rogito ed eventuale consegna dell’immobile;
• arredi inclusi o esclusi e disciplina del compenso dell’agenzia.

Manifestazione d’interesse o documento rilevante? Un messaggio come «mi interessa, forse a 200.000 euro» non obbliga nessuno. Una proposta immobiliare scritta, firmata, con immobile, prezzo, termini e somma consegnata è un’altra cosa: è un atto con cui ti stai impegnando. Conta il contenuto, non il nome del documento.

La proposta di acquisto è vincolante?

Per chi la firma, nella forma più diffusa sì. Vediamo perché.

Proposta irrevocabile (norma). L’art. 1329 del Codice civile prevede che, se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto. Quando il modulo dice «proposta irrevocabile fino al…», fino a quella data non puoi ritirarla. La durata non è fissata dalla legge: la scegli (o la accetti) tu nel documento.

Durante il periodo di irrevocabilità. La posizione delle parti è asimmetrica. Tu sei vincolato; il venditore, finché non accetta, resta libero di valutare altre offerte e non è certo che l’affare si concluda (lo sottolinea il Notariato). Può accettare, rifiutare o rispondere con una controproposta.

Se il venditore accetta (norma). Secondo l’art. 1326 c.c. il contratto si conclude nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione. Per questo conta la comunicazione: l’accettazione deve arrivarti, di norma tramite l’agenzia e per iscritto, nel termine previsto. Deve inoltre essere conforme alla proposta: se il venditore cambia prezzo o condizioni, per legge è una nuova proposta, non un’accettazione.

Se la proposta non è irrevocabile. Se il documento non prevede un termine di irrevocabilità, la proposta può essere revocata finché il contratto non è concluso (art. 1328 c.c.). È un’ipotesi meno frequente nei moduli delle agenzie: ancora una volta, si legge il testo.

Consiglio operativo. Non si firma pensando di poter «ritirare tutto» il giorno dopo. Se la proposta è irrevocabile e il venditore accetta nei termini, ripensarci può trasformarsi in un inadempimento. Il tempo per riflettere è prima della firma.

Cosa succede quando il venditore accetta la proposta di acquisto

La sequenza è questa:

1. il venditore firma l’accettazione entro il termine previsto;
2. l’accettazione ti viene comunicata: da quel momento (art. 1326 c.c.) il contratto è concluso;
3. diventano vincolanti per entrambi le condizioni scritte: prezzo, termini, eventuali condizioni sospensive, data del rogito;
4. la somma consegnata assume la funzione indicata nel documento, spesso quella di caparra confirmatoria (e l’assegno, se era in deposito presso l’agenzia, viene di norma consegnato al venditore: è una prassi, non una regola di legge);
5. si apre il percorso successivo: registrazione, eventuale mutuo, verifiche, preliminare e rogito.

Proposta accettata e preliminare. Il Notariato scrive che, una volta accettata dal venditore, la proposta si converte in contratto preliminare; l’Agenzia delle Entrate la considera registrabile quando le clausole bastano a determinare la conclusione di un preliminare di compravendita. Se invece la proposta prevede che le parti firmeranno in futuro un altro preliminare, l’impegno è diverso e più limitato. Non esiste una risposta valida per tutti i moduli: occorre leggere quello sottoscritto.

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Proposta di acquisto e preliminare: sono la stessa cosa?

No, anche se possono sovrapporsi. In ordine:

• Proposta: dichiarazione dell’acquirente. Finché non è accettata, impegna solo lui (se irrevocabile).
• Proposta accettata: contratto concluso, che può già avere i contenuti di un preliminare.
• Preliminare di compravendita (il cosiddetto «compromesso»): contratto con cui le parti si obbligano a stipulare il definitivo. Per gli immobili richiede la forma scritta. Con il preliminare, ricorda la Camera di Commercio, non si acquista la casa: ci si impegna a comprarla e venderla. Se è stipulato davanti al notaio può essere trascritto nei registri immobiliari, con un effetto che il Notariato descrive come una prenotazione dell’acquisto: protegge dal rischio che il venditore venda a terzi o iscriva ipoteche.
• Rogito: l’atto notarile di compravendita che trasferisce la proprietà.

Perché la proposta non è un documento «minore». Perché può già vincolare. Se dopo la proposta se ne firma un’altra più dettagliata (la sequenza proposta → preliminare → rogito), controlla cosa accade alle clausole originarie: la Cassazione, soprattutto in materia di provvigione (ad esempio Cass. 9612/2023 e 2359/2024), ha distinto caso per caso tra proposte che concludono già l’affare, proposte che rinviano a un preliminare futuro e preliminari successivi che modificano il primo. Il criterio è ciò che le parti hanno effettivamente voluto, come risulta dai testi.

Che cos’è la caparra confirmatoria

È la somma di denaro che una parte consegna all’altra al momento del contratto per confermare l’impegno (art. 1385 c.c.). Se il contratto viene eseguito, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta, cioè scalata dal prezzo. Se una parte non adempie, entra in gioco: la Cassazione a Sezioni Unite (sent. 553/2009) la descrive come una liquidazione anticipata e convenzionale del danno.

Caparra e anticipo prezzo. L’acconto è semplicemente una parte del prezzo pagata prima: non garantisce l’impegno e non liquida il danno. La caparra fa entrambe le cose.

Quando una somma è caparra? Quando il contratto lo dice con chiarezza. Se non è indicato a che titolo la somma è versata, ai fini fiscali l’Agenzia delle Entrate la tratta come acconto. Per questo conviene che nella proposta ci sia scritto «caparra confirmatoria» e non solo «versamento» o «deposito».

Esempio numerico. Prezzo dell’immobile: 250.000 €. Caparra: 10.000 €.

• Al rogito: i 10.000 € sono imputati al prezzo; restano da pagare 240.000 € (oltre ad altre somme già versate).
• Se non adempie l’acquirente: il venditore può recedere e trattenere i 10.000 €.
• Se non adempie il venditore: l’acquirente può recedere e chiedere 20.000 € (i 10.000 € versati più altri 10.000 €).

Quanto deve essere la caparra confirmatoria?

Il Codice civile non fissa alcuna percentuale, né minima né massima. Per non fare confusione conviene separare tre piani:

• obblighi di legge: nessuna percentuale prevista;
• prassi di mercato: gli importi variano per zona, tipologia di immobile e agenzia; un importo «frequente» non è un importo «dovuto»;
• esigenze negoziali: quanto serve a rendere credibile l’offerta senza esporti più del necessario.

Influiscono sull’importo il valore dell’immobile, la solidità dell’acquirente, i tempi fino al rogito, la presenza di un mutuo, il livello di rischio per le parti e, soprattutto, l’accordo tra acquirente e venditore.

Cosa succede alla caparra se l’acquirente cambia idea?

Norma. L’art. 1385 c.c. dice che, se inadempiente è la parte che ha dato la caparra, l’altra può recedere dal contratto trattenendola.

Cambiare idea ed essere inadempienti non coincidono sempre. Non lo sei, ad esempio, se:

• la proposta non è ancora stata accettata e comunicata, o è scaduta;
• una condizione sospensiva non si è avverata (mutuo negato, se la clausola è scritta bene);
• è il venditore a non rispettare quanto pattuito (immobile non libero, documenti mancanti).

Per il recesso con ritenzione della caparra l’inadempimento deve inoltre avere una certa gravità: la giurisprudenza richiama il criterio dell’art. 1455 c.c. (non scarsa importanza). Se invece ti ritiri senza giustificazione dopo la conclusione del contratto, sei inadempiente.

Oltre «perdo l’assegno». La parte che subisce l’inadempimento può scegliere tra due strade. Se recede, trattiene la caparra e il discorso è chiuso. Se preferisce chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento segue le regole generali (art. 1385, terzo comma): deve provare il danno, che può essere superiore alla caparra. Le Sezioni Unite (553/2009) hanno chiarito che le due strade sono alternative e non cumulabili. Nella pratica molte vicende si chiudono con una trattativa, ma è giusto sapere che il rischio non è solo l’importo dell’assegno.

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Cosa succede se è il venditore a cambiare idea?

Norma. Se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra può recedere ed esigere il doppio (art. 1385 c.c.). Esempio: hai versato 10.000 €; il venditore rinuncia perché ha trovato un’offerta più alta. Puoi recedere e chiedere 20.000 €.

Altri rimedi. Puoi anche non recedere e chiedere l’esecuzione del contratto. Per i contratti di vendita immobiliare esiste una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.), quando ne ricorrono i presupposti. In alternativa puoi chiedere la risoluzione e il risarcimento del danno secondo le regole generali.

Tutela concreta. Nell’attesa del rogito il venditore potrebbe vendere ad altri o iscrivere ipoteche. Il Notariato ricorda che la trascrizione del preliminare protegge l’acquirente e che i suoi crediti per inadempimento (rimborso degli acconti, doppio della caparra) hanno un privilegio sul bene.

Caparra confirmatoria, caparra penitenziale e acconto: le differenze

Tipo di somma	Funzione	Se il contratto va a buon fine	Se una parte non adempie
Caparra confirmatoria (art. 1385)	Conferma l’impegno e liquida in anticipo il danno	Imputata al prezzo (o restituita)	Chi l’ha data la perde se inadempiente; chi l’ha ricevuta ne restituisce il doppio. In alternativa: esecuzione o risoluzione con risarcimento
Caparra penitenziale (art. 1386)	Corrispettivo del diritto di recesso pattuito	Imputata al prezzo	Chi recede perde la somma data o restituisce il doppio di quella ricevuta; il recesso è un diritto, non un inadempimento
Acconto sul prezzo	Anticipo di parte del prezzo	Scalato dal prezzo	Si restituisce se il contratto si scioglie; non liquida il danno, che segue le regole generali

Il nome usato nel documento aiuta, ma non basta: conta la funzione che le parti hanno voluto. Per questo è importante che la qualificazione sia scritta in modo inequivocabile, e che tu sappia quale delle tre stai versando.

L’assegno allegato alla proposta: quando viene incassato?

La legge non regola il momento in cui l’assegno della proposta d’acquisto può essere incassato: dipende da quanto previsto nel documento. Nelle compravendite tramite agenzia si incontra spesso questa prassi:

1. consegna dell’assegno all’agenzia insieme alla proposta, normalmente intestato al venditore e non trasferibile;
2. deposito fiduciario: l’agenzia lo conserva senza consegnarlo al venditore finché la proposta non è accettata;
3. accettazione della proposta firmata e comunicata a te;
4. consegna al venditore: a quel punto la somma ha la funzione indicata nel documento;
5. se la proposta è subordinata a una condizione sospensiva, le parti possono prevedere che le somme restino in deposito fino al suo avveramento, oppure che siano consegnate subito ma da restituire se la condizione non si avvera.

Proposta di acquisto subordinata al mutuo: come funziona

Molti acquirenti a Torino comprano con un mutuo. Una proposta subordinata al mutuo ti protegge se la banca non eroga.

Condizione sospensiva. È una clausola (art. 1353 c.c.) che subordina l’efficacia del contratto a un evento futuro e incerto: qui, l’ottenimento del mutuo. Finché l’evento non si verifica gli effetti restano sospesi; se non si verifica, in linea generale non sei tenuto ad acquistare, e il destino delle somme versate dipende da ciò che il documento prevede.

Perché la formulazione conta. Una frase generica come «salvo buon fine mutuo» lascia aperte molte domande: per quale importo? Con quale banca? Entro quando? Chi accerta il rifiuto? Una clausola ben costruita indica di norma:

• l’importo del finanziamento (cifra o percentuale del prezzo) e la durata massima;
• il termine entro cui ottenere l’approvazione definitiva;
• l’obbligo dell’acquirente di presentare la richiesta con prontezza e in modo completo;
• come si prova il rifiuto (ad esempio con una comunicazione scritta della banca);
• cosa succede alla caparra o alla somma depositata;
• cosa accade alla scadenza del termine.

Questa non è una clausola pronta all’uso, ma l’elenco dei punti da chiarire con un professionista prima di firmare. Mentre la condizione è pendente ci si deve inoltre comportare secondo buona fede (art. 1358 c.c.): se il mutuo non arriva perché hai omesso di fare ciò che dovevi, la clausola può non proteggerti. CASALAND utilizza una modulistica completa e tutelante per entrambe le parti, redatta dalla F.I.A.I.P. di cui fa parte da oltre 18 anni.

Delibera reddituale e approvazione definitiva. La banca valuta prima reddito e solvibilità, poi l’immobile con una perizia: nei processi di erogazione, la delibera iniziale resta condizionata alla successiva valutazione dell’immobile da ipotecare. Una pre-delibera positiva non equivale quindi al mutuo concesso.

Il ruolo della perizia bancaria. Il perito stima il valore dell’immobile per conto della banca. Se è inferiore al prezzo, il finanziamento può ridursi (di norma si calcola su una percentuale del valore stimato o del prezzo, se inferiore). Anche difformità catastali o urbanistiche possono bloccare la pratica.

Mutuo pre-approvato: perché può essere utile prima della proposta

Sapere in anticipo quanto la banca è disposta a finanziarti ti permette di scegliere immobili sostenibili, di indicare nella proposta un importo di mutuo realistico e di dare al venditore un’offerta più credibile. Ricorda però che la pre-delibera reddituale non equivale all’approvazione definitiva sull’immobile specifico: restano la perizia e le verifiche sulla documentazione.

Quali controlli fare prima di firmare una proposta di acquisto

Con la proposta ti impegni: meglio sapere prima cosa stai comprando. Questa checklist non elimina ogni rischio, ma riduce le sorprese.

• Proprietà e provenienza: chi è il proprietario, titolo di acquisto (atto, successione, donazione), eventuali comproprietari.
• Visura catastale e planimetria: corrispondono allo stato reale? Le pertinenze (cantina, box, soffitta) sono accatastate?
• Situazione urbanistica: titoli edilizi, eventuali sanatorie, abitabilità e agibilità.
• Ipoteche e pignoramenti: visura ipotecaria; se il venditore ha un mutuo, come verrà estinto o cancellata l’ipoteca al rogito.
• APE: attestato di prestazione energetica disponibile.
• Condominio: regolamento, spese ordinarie, morosità, lavori straordinari già deliberati o previsti (chi li paga?).
• Locazioni: se l’immobile è affittato, contratto, scadenza, canone, tempi di liberazione.
• Vincoli: diritti di terzi, vincoli di tutela o prelazioni di legge.
• Disponibilità dell’immobile: libero alla consegna? Quali arredi restano?
• Documentazione tecnica: certificazioni degli impianti, pratiche edilizie, eventuali condoni.

Cosa verifica il notaio e cosa conviene anticipare. Il notaio, prima del rogito, controlla provenienza, ipoteche, pignoramenti e le dichiarazioni su regolarità catastale e urbanistica. Ma la Camera di Commercio avverte che né l’agenzia né il notaio possono accertare la correttezza delle procedure edilizie: in caso di dubbio serve un tecnico (geometra, architetto o ingegnere). Chiedere i documenti prima della proposta evita di scoprire i problemi quando sei già vincolato. CASALAND offre assistenza su planimetrie, difformità e pratiche comunali e ha un approfondimento su abitabilità e agibilità a Torino.

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Comprare casa a Torino: controlli particolarmente importanti

Non esistono statistiche affidabili che dicano quanti appartamenti torinesi presentino difformità, e non ne inventiamo. È però ragionevole prestare più attenzione dove prevalgono immobili non recenti, come in molte zone di Torino e dei comuni della prima cintura. Gli aspetti da verificare con più cura:

• Edifici d’epoca e costruiti in periodi diversi: il fascicolo edilizio può essere frammentato in più pratiche; conviene che un tecnico lo ricostruisca.
• Modifiche interne negli anni: spostamento di tramezzi, trasformazioni di locali o accorpamenti possono non risultare in planimetria. La differenza tra planimetria e stato di fatto va sanata prima del rogito, non dopo.
• Verande e chiusure di balconi: spesso realizzate nel tempo, vanno verificate sia dal punto di vista edilizio sia condominiale.
• Sottotetti e mansarde: attenzione a destinazione d’uso, altezze e agibilità.
• Cantine e pertinenze: verifica che esistano, siano accatastate e comprese nell’atto.
• Lavori condominiali: facciate, ascensori, impianti centralizzati; chiedi i verbali delle ultime assemblee.

Perché conta tanto? Perché in un mercato con molti immobili non recenti la verifica documentale prima del rogito è il momento in cui emergono le difformità, e chi ne sostiene il costo dipende da ciò che hai scritto nella proposta. Fuori dal capoluogo ogni comune ha i propri uffici e archivi: tempi e procedure possono cambiare. Per inquadrare i prezzi della tua zona può servire anche il nostro report sul mercato immobiliare di Torino del secondo trimestre 2026.

Cosa inserire nella proposta di acquisto per tutelarsi

Non esiste un testo standard valido per tutti: una buona proposta si costruisce sulla situazione concreta dell’acquirente e dell’immobile. Gli aspetti che meritano attenzione:

• prezzo e cosa comprende (pertinenze, arredi);
• termine di validità della proposta, realistico per le firme dei proprietari;
• caparra: importo, qualificazione, momento della consegna;
• modalità di pagamento: assegni, bonifici, saldo al rogito;
• mutuo: condizione sospensiva, importo, termine, destino delle somme;
• situazione urbanistica e catastale: chi risolve le eventuali difformità e a spese di chi;
• liberazione dell’immobile e consegna delle chiavi;
• arredi inclusi o esclusi, elencati;
• lavori o situazioni condominiali: spese deliberate, a carico di chi;
• data del rogito, con tempi compatibili con banca e notaio;
• altre condizioni sospensive, se servono.

Se stai ancora scegliendo chi ti accompagna, può servirti la nostra guida su come scegliere un’agenzia immobiliare a Torino.

Si può fare una proposta più bassa del prezzo richiesto?

Sì. Il prezzo richiesto è il punto di partenza del venditore, non il valore di mercato: il valore dipende da immobili comparabili, stato, lavori necessari, documentazione, tempi. Un’offerta inferiore è legittima, soprattutto se motivata con elementi economici: lavori di ristrutturazione, difformità da sanare, spese condominiali in arrivo.

Rischio. Un’offerta irrealistica può bloccare la trattativa: il venditore non risponde o la considera poco seria. Conviene basarsi su dati (prezzi di immobili simili, prezzi dichiarati negli atti, stima delle spese).

Controproposta (norma). Se il venditore non accetta integralmente ma cambia prezzo o condizioni, per l’art. 1326 c.c. la sua risposta è una nuova proposta. Finché non la accetti non c’è contratto, e quella da valutare è la nuova.

Esempio. La casa è proposta a 250.000 €. Offri 235.000 € perché servono 12.000 € di lavori e c’è una difformità da regolarizzare. Il venditore risponde 242.000 €: è una controproposta. Puoi accettarla, rilanciare o lasciar cadere.

Quanto dura una proposta di acquisto?

La legge non stabilisce una durata standard: vale quella scritta nel documento, in giorni o con una data precisa. Alla scadenza senza accettazione comunicata la proposta perde efficacia. Secondo il Codice civile (art. 1326) il proponente può comunque ritenere efficace un’accettazione arrivata in ritardo, purché ne dia immediato avviso alla controparte.

Se il venditore non accetta, la somma o l’assegno consegnato con la proposta non ha più ragione di restare all’agenzia o al venditore: deve esserti restituito. Puoi poi presentare una nuova proposta, anche a condizioni diverse.

La proposta di acquisto deve essere registrata?

Solo se è stata accettata e l’accettazione ha concluso un contratto. Secondo l’Agenzia delle Entrate:

• il preliminare di compravendita va registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione (il termine era di 20 giorni prima del D.L. 73/2022);
• l’accettazione della proposta è registrabile quando le sue clausole bastano a concludere un preliminare;
• sono dovute l’imposta di registro fissa di 200 euro e l’imposta di bollo (16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe per la scrittura privata);
• se si versano caparra confirmatoria o acconti non soggetti a IVA, si aggiunge l’imposta proporzionale: per i preliminari stipulati dal 1° gennaio 2025 è lo 0,50% su caparra e acconti (prima del 2025 gli acconti erano al 3%), come spiega anche il Notariato;
• l’imposta proporzionale versata è imputata a quella dovuta per il rogito; se è superiore, spetta il rimborso della differenza.

Esempio. Caparra di 10.000 €: 200 € di registro fisso + 50 € (0,50%) + bollo.

Chi provvede. Il termine decorre, di norma, da quando il contratto si forma, cioè dalla comunicazione dell’accettazione. Le parti rispondono in solido: in pratica se ne occupa spesso chi cura la pratica (agenzia o professionista), ma va chiarito per iscritto. L’omissione comporta sanzioni, sanabili con il ravvedimento operoso. Maggiori dettagli nella nostra guida alla registrazione del preliminare di compravendita.

Quando le regole cambiano. Se il venditore è un’impresa e la vendita è soggetta a IVA, il trattamento di acconti e caparra è diverso (gli acconti si fatturano con IVA; per la caparra l’Agenzia indica lo 0,50%). Se la proposta è condizionata, il momento in cui si versa l’imposta proporzionale può cambiare: chiedilo a chi registra, prima di firmare.

Quando matura la provvigione dell’agenzia immobiliare?

Norma. L’art. 1755 c.c. riconosce al mediatore il diritto alla provvigione da ciascuna parte se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Per la Cassazione l’affare è concluso quando tra le parti nasce un vincolo giuridico che permette a ciascuna di agire per l’esecuzione o la risoluzione del contratto (Cass. 2359/2024). Conseguenza: il rogito non è necessariamente il momento in cui matura il diritto. Può bastare un preliminare, e talvolta una proposta accettata che ha già quel contenuto.

Condizione sospensiva. L’art. 1757 c.c. prevede che, se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge solo quando la condizione si verifica. La Cassazione ha escluso la provvigione quando il preliminare era subordinato a un mutuo che non è stato concesso.

Cosa leggere. Le parti possono regolare diversamente il compenso nell’incarico (Cass. 2359/2024 ammette, ad esempio, di collegarlo alla stipula del definitivo). Controlla l’incarico, le clausole di riconoscimento della provvigione contenute nella proposta e gli importi. Per un quadro più ampio, vedi anche le provvigioni delle agenzie immobiliari a Torino.

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Cosa succede dopo l’accettazione: dalla proposta al rogito

Puoi immaginare il percorso così:

1. Proposta: firmi e consegni l’assegno.
2. Accettazione: il venditore firma entro il termine.
3. Comunicazione dell’accettazione: ti viene comunicata; il contratto si conclude.
4. Registrazione: entro 30 giorni dalla sottoscrizione, con le imposte viste sopra.
5. Mutuo (se previsto): domanda, istruttoria, perizia, delibera definitiva, entro il termine della condizione.
6. Eventuale preliminare: se la proposta non basta, un contratto più completo, magari davanti al notaio e trascrivibile.
7. Verifiche notarili: provenienza, ipoteche, pignoramenti, dichiarazioni catastali e urbanistiche.
8. Rogito: atto notarile, pagamento del saldo, imputazione della caparra, cancellazione delle ipoteche.
9. Consegna dell’immobile: chiavi, utenze, voltura, eventuale liberazione.

Le imposte sul rogito dipendono dal tipo di acquisto (prima o seconda casa, venditore privato o impresa). Leggi il nostro articolo sulle imposte per acquistare casa a Torino.

Gli errori più comuni quando si firma una proposta di acquisto

• firmare senza leggere tutto, comprese le clausole in piccolo;
• pensare che la proposta non sia vincolante;
• non inserire correttamente la condizione legata al mutuo;
• offrire il massimo del budget senza considerare le spese accessorie (imposte, notaio, banca, agenzia);
• non verificare la documentazione disponibile;
• non chiarire cosa resta nell’immobile;
• ignorare i lavori condominiali già deliberati;
• sottovalutare le tempistiche delle banche;
• fissare una data del rogito irrealistica;
• consegnare somme senza capire a che titolo sono versate;
• non distinguere caparra e acconto;
• dare per scontato di poter cambiare idea senza conseguenze.

Domande frequenti sulla proposta di acquisto

Conclusione: la proposta di acquisto non è una formalità

La proposta di acquisto è uno dei momenti più importanti dell’intera compravendita e non dovrebbe essere considerata una formalità per «bloccare la casa». Prima di firmare è necessario capire cosa stai offrendo, quali condizioni accetti, quali somme versi e a che titolo, quali verifiche hai fatto, come finanzierai l’acquisto e quali obblighi nascono se il venditore accetta.

L’obiettivo non è spaventare chi compra casa: una proposta costruita bene permette di affrontare l’acquisto con più consapevolezza e meno sorprese.

Stai valutando l’acquisto di una casa a Torino? Prima di arrivare alla proposta è utile avere chiari il valore dell’immobile, la documentazione, le condizioni dell’offerta e la sostenibilità dell’acquisto. Se vuoi confrontarti su questi punti, CASALAND può accompagnarti nel percorso di acquisto, a Torino e provincia.

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Fonti consultate: Consiglio Nazionale del Notariato, Agenzia delle Entrate, Codice civile (artt. 1326, 1328, 1329, 1353, 1358, 1385, 1386, 1455, 1755, 1757, 2932), Cassazione, SU 553/2009 e sentenze 9612/2023 e 2359/2024.