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Quali sono le imposte per comprare casa? Comprare casa a Torino è una delle decisioni finanziarie più importanti della vita. Eppure molti acquirenti arrivano al rogito senza avere un quadro chiaro di quanto pagheranno allo Stato oltre al prezzo concordato con il venditore. Le imposte per comprare casa non sono una voce marginale: possono incidere per diverse migliaia di euro sul budget complessivo, e il loro ammontare cambia in modo significativo a seconda che si tratti di prima o seconda casa, di acquisto da privato o da impresa costruttrice, e della categoria catastale dell’immobile.
Questa guida fa chiarezza su tutte le imposte per comprare casa a Torino nel 2026, dalle imposte obbligatorie alle agevolazioni disponibili, con un occhio alle specificità del mercato torinese che va dai quartieri centrali come Crocetta e San Salvario fino alle zone periferiche come Mirafiori Sud e Barriera di Milano.
- Imposte per comprare casa da privato: il regime agevolato che tutti cercano
- Imposte per comprare casa da costruttore: si applica l’IVA
- Seconda casa: tassazione più alta, meno eccezioni
- I requisiti per ottenere le agevolazioni prima casa
- Il bonus under 36: agevolazioni confermate per il 2026
- Le altre spese da mettere in conto: notaio, agenzia e mutuo
- Detrazioni fiscali nel 2026: cosa è cambiato per chi ristruttura
- Riepilogo: le imposte per comprare casa
Imposte per comprare casa da privato: il regime agevolato che tutti cercano
L’acquisto della prima casa da un soggetto privato — o da un’impresa che vende in esenzione IVA — è la situazione più comune nel mercato torinese dell’usato e quella con la tassazione più favorevole. Le imposte per comprare casa dovute dall’acquirente con i requisiti “prima casa” sono: imposta di registro proporzionale al 2% del valore catastale, imposta ipotecaria fissa di 50 euro, imposta catastale fissa di 50 euro.
Il valore catastale su cui si calcola il 2% non è il prezzo pagato, ma si ricava dalla rendita catastale iscritta in Catasto, rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente 110. In pratica, per un appartamento con rendita catastale di 600 euro, il valore catastale sarà: 600 × 1,05 × 110 = 69.300 euro. L’imposta di registro sarà il 2% di questo importo, ovvero circa 1.386 euro — ben al di sotto dell’imposta calcolata sul prezzo di mercato reale. Questo meccanismo, noto come “prezzo-valore”, è una delle ragioni per cui la tassazione sulla prima casa è spesso molto più contenuta di quanto ci si aspetti.
Imposte per comprare casa da costruttore: si applica l’IVA
Se acquisti un appartamento di nuova costruzione — come quelli che sorgono nelle aree di rigenerazione urbana di Aurora o nelle nuove palazzine lungo l’asse di corso Grosseto a Lucento — il venditore è quasi sempre un’impresa costruttrice soggetta a IVA. In questo caso il regime fiscale cambia completamente.
Se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a IVA, le imposte da versare sono: IVA ridotta al 4%, imposta di registro fissa di 200 euro, imposta ipotecaria fissa di 200 euro, imposta catastale fissa di 200 euro.
L’IVA al 4% si calcola sul prezzo di vendita effettivo — non sul valore catastale — quindi su un appartamento da 250.000 euro si pagheranno 10.000 euro di IVA. È una voce importante, ma comunque molto più bassa rispetto all’IVA al 10% che si applica per la seconda casa. Tieni presente che l’IVA non è detraibile per un acquirente privato che compra per uso abitativo.
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Seconda casa: tassazione più alta, meno eccezioni
Chi acquista una seconda casa — una casa vacanza, un immobile da mettere a reddito, o semplicemente un appartamento in una zona diversa da quella in cui si vive, come un bilocale in Precollina o una mansarda in Vanchiglia — affronta un carico fiscale sensibilmente più elevato.
Se si acquista da un privato o da un’impresa esente IVA, si paga l’imposta di registro al 9% del valore catastale, più imposta ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna. Se l’acquisto è soggetto a IVA, questa è al 10% del prezzo di vendita (22% per immobili di lusso), mentre registro, ipotecaria e catastale sono di 200 euro.
Il salto dal 2% al 9% sull’imposta di registro è la differenza concreta tra comprare una prima o una seconda casa: su un valore catastale di 100.000 euro si passa da pagare 2.000 euro a pagarne 9.000. A queste imposte si aggiungono, nel tempo, anche IMU e TARI, che per la seconda casa non hanno le esenzioni previste per l’abitazione principale.
I requisiti per ottenere le agevolazioni prima casa
Non basta acquistare un appartamento per avere diritto alle aliquote ridotte: esistono condizioni precise che l’acquirente deve rispettare. L’acquirente non deve essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non deve essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Sul fronte della residenza, l’immobile che si vuole comprare deve trovarsi nel Comune in cui si vive o in cui si lavora. Se al momento dell’acquisto non si ha ancora la residenza nel Comune della casa, è possibile beneficiare delle agevolazioni a patto di trasferirla entro 18 mesi.
Una novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 è particolarmente utile per chi vende e compra contemporaneamente: dal 1° gennaio 2025, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro due anni dal nuovo acquisto (il termine precedente era di un anno). Chi stava cercando un appartamento in quartieri come San Donato o Cenisia ma possedeva già una casa altrove ha ora più tempo per organizzare la vendita senza perdere le agevolazioni.
Il bonus under 36: agevolazioni confermate per il 2026
Per i giovani acquirenti torinesi, la Legge di Bilancio 2026 porta una buona notizia. La manovra 2026 proroga il bonus prima casa per gli under 36 fino al 31 dicembre 2026. La misura, rivolta ai giovani con ISEE non superiore a 40.000 euro annui, consente di acquistare la prima abitazione con esenzione totale dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale, e con un credito d’imposta IVA se l’acquisto avviene da impresa costruttrice.
In pratica, un under 36 con ISEE sotto i 40.000 euro che compra la prima casa a Torino nel 2026 può azzerare completamente le imposte di trasferimento, risparmiando da qualche centinaio fino a diverse migliaia di euro rispetto a un acquirente ordinario. Per accedere al bonus servono: meno di 36 anni al momento del rogito, ISEE entro soglia, acquisto di prima abitazione non di lusso (escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9), e impegno a trasferire la residenza entro 18 mesi.
Sul fronte del mutuo, le agevolazioni sui mutui prima casa per gli under 36 sono state confermate fino al 31 dicembre 2027, grazie agli interventi normativi che hanno rafforzato il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap. La misura garantisce una copertura pubblica del mutuo, facilitando l’accesso al credito anche per chi dispone di una minore disponibilità iniziale.
Le altre spese da mettere in conto: notaio, agenzia e mutuo
Le imposte per comprare casa a Torino sono la voce principale ma non l’unica spesa accessoria da prevedere. Tra i costi per la compravendita rientrano: l’onorario notarile, variabile in base al valore dell’immobile e alla complessità dell’atto; la provvigione dell’agenzia immobiliare, generalmente tra il 2% e il 4% del prezzo. Noi di CASALAND Agenzia Immobiliare Torino invece offriamo un pacchetto vantaggioso a costo fisso per i venditori, puoi avere più dettagli scoprendo il nostro metodo operativo. Poi ci sono eventuali spese per il mutuo, tra cui istruttoria, perizia e imposta sostitutiva, pari allo 0,25% per prima casa e al 2% per seconda casa.
Una stima realistica del costo totale dell’acquisto — al netto del prezzo dell’immobile — dovrebbe prevedere tra il 5% e il 10% di spese accessorie per una prima casa, e tra il 12% e il 18% per una seconda casa, dove l’imposta di registro al 9% e l’eventuale IMU futura pesano in modo molto più marcato. Per un appartamento a 200.000 euro in zona Santa Rita o Borgata Mirafiori, la differenza tra acquistare come prima o seconda casa può valere facilmente 12.000-15.000 euro solo di imposte di registro.
Detrazioni fiscali nel 2026: cosa è cambiato per chi ristruttura
Chi acquista un immobile da ristrutturare — situazione molto comune a Torino in quartieri come Borgo Vittoria, Aurora o nelle case d’epoca di Vanchiglia — deve fare i conti anche con le detrazioni disponibili sui lavori successivi all’acquisto. Nel 2026 le aliquote si sono ridotte rispetto agli anni precedenti. La detrazione IRPEF per chi realizza lavori di ristrutturazione edilizia o di miglioramento sismico sulla prima casa scende al 36%. Per le seconde case e altre abitazioni, la detrazione è ancora più bassa, fermandosi al 30%.
Per i lavori di efficientamento energetico vale lo stesso criterio: 36% per la prima casa, 30% per le altre. Nel 2026 resta centrale la valutazione complessiva del carico fiscale, che può incidere per diverse migliaia di euro sul budget totale. La distinzione tra prima e seconda abitazione è decisiva nel determinare le tasse per l’acquisto della casa nel 2026.
Chi sta valutando un acquisto a Torino nel 2026 farebbe bene a pianificare in anticipo non solo le imposte di trasferimento, ma anche il regime fiscale dei lavori previsti, confrontando il risparmio fiscale ottenibile con le diverse aliquote ancora disponibili e tenendo conto che la tendenza normativa degli ultimi anni è verso una progressiva riduzione degli incentivi.
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Riepilogo: le imposte per comprare casa
Prima casa da privato: imposta di registro 2% sul valore catastale, ipotecaria e catastale 50 euro ciascuna.
Prima casa da costruttore: IVA 4% sul prezzo di vendita, registro, ipotecaria e catastale 200 euro ciascuna.
Seconda casa da privato: imposta di registro 9% sul valore catastale, ipotecaria e catastale 50 euro ciascuna.
Seconda casa da costruttore: IVA 10% sul prezzo di vendita (22% per immobili di lusso), registro, ipotecaria e catastale 200 euro ciascuna.
Under 36 con ISEE ≤ 40.000 euro (prima casa, 2026): esenzione totale da registro, ipotecaria e catastale; credito d’imposta IVA se acquisto da costruttore.
A queste voci si aggiungono sempre: onorario notarile, eventuale provvigione di agenzia, e costi legati al mutuo se finanziato.
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Fonti: Agenzia delle Entrate, Guida completa all’acquisto della casa e Pagina ufficiale dedicata al bonus under 36 con tutti i dettagli su esenzioni, credito d’imposta IVA e condizioni di decadenza.
