di 
Acquistare la prima casa a Torino o nella sua area metropolitana nel 2026 richiede una chiara comprensione del quadro normativo, che ha subito modifiche sostanziali negli ultimi anni. La confusione più frequente riguarda la sovrapposizione tra le ordinarie agevolazioni fiscali “prima casa” e le misure specifiche per i giovani acquirenti.
Questa guida aggiornata a settembre 2026 ha l’obiettivo di fare chiarezza: separeremo le regole fiscali vigenti per tutti i cittadini dalle specifiche dinamiche legate all’accesso al credito e al Fondo di Garanzia CONSAP, fornendo un quadro pratico, reale e privo di ambiguità per chi sta valutando un investimento immobiliare nel capoluogo piemontese e nei comuni limitrofi.
- Cosa sono le agevolazioni prima casa nel 2026
- Chi può usufruire delle agevolazioni prima casa
- Quali immobili possono beneficiare dell’agevolazione
- Esiste ancora il Bonus Prima Casa Under 36 nel 2026?
- Fondo di Garanzia Prima Casa: cosa possono ottenere gli Under 36 nel 2026
- Un Under 36 può ottenere un mutuo al 100%?
- Esempi pratici di acquisto a Torino nel 2026
- Agevolazione prima casa a Torino: la regola del Comune
- Comprare a Torino e in Provincia: attenzione ai confini comunali
- Quando si perdono le agevolazioni
- Vendere la prima casa e comprarne un’altra
- Spese che le agevolazioni non eliminano
- Agevolazioni prima casa e mutuo: imposta sostitutiva e detrazioni
- Checklist prima di comprare la prima casa a Torino
- Domande frequenti sulle agevolazioni prima casa e Under 36
Cosa sono le agevolazioni prima casa nel 2026
Le agevolazioni prima casa non sono un contributo economico a fondo perduto erogato dallo Stato, bensì un regime fiscale agevolato che abbatte drasticamente le imposte dovute al momento della compravendita.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, per usufruire di questo regime devono sussistere precisi requisiti soggettivi e oggettivi. Il risparmio si concretizza nell’applicazione di aliquote ridotte sulle imposte di registro, ipotecaria e catastale (per acquisti da privato o da impresa con vendita esente IVA), oppure sull’IVA (per acquisti diretti da costruttore).
Ecco il confronto tra tassazione ordinaria e agevolata nel 2026:
| Situazione di acquisto | Tassazione Ordinaria (Seconda casa) | Tassazione Agevolata (Prima casa) |
|---|---|---|
| Da privato / Impresa (esente IVA) | Registro 9% Ipotecaria 50 € Catastale 50 € | Registro 2% (minimo 1.000 €) Ipotecaria 50 € Catastale 50 € |
| Da impresa costruttrice (soggetto a IVA) | IVA 10% (o 22% se lusso) Registro 200 € Ipotecaria 200 € Catastale 200 € | IVA 4% Registro 200 € Ipotecaria 200 € Catastale 200 € |
Chi può usufruire delle agevolazioni prima casa
Per ottenere il regime agevolato, l’acquirente deve rispettare contemporaneamente quattro requisiti fondamentali al momento del rogito notarile:
- Residenza: L’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di un’altra casa di abitazione nello stesso Comune dove si trova l’immobile da acquistare.
- Proprietà sul territorio nazionale: Non bisogna possedere (nemmeno per quote o in comunione legale) un’altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale (a meno che non la si venda entro un anno).
- Assenza di altri acquisti agevolati: Non si deve essere già titolari di un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale.
- Dimora: L’acquirente deve impegnarsi a trasferire la propria residenza nel Comune in cui è situato l’immobile entro 18 mesi dall’atto, oppure a stabilirla entro lo stesso termine.
Attenzione alla distinzione tra Comune e Immobile: La normativa richiede il trasferimento della residenza nel Comune di acquisto. Sebbene l’intento del legislatore sia che l’immobile diventi la propria dimora abituale, il requisito formale per evitare la decadenza è l‘iscrizione all’anagrafe del Comune interessato.
Quali immobili possono beneficiare delle agevolazioni prima casa
Non tutti gli immobili possono essere acquistati con le agevolazioni prima casa. L’Agenzia delle Entrate ammette esclusivamente le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali da A/1 ad A/11, ad esclusione della categoria A/10 (uffici e studi privati).
Sono incluse quindi le abitazioni di tipo civile (A/3), signorile (A/2), popolare (A/4), e così via. Sono escluse le abitazioni di lusso (A/8 e A/9).
Le pertinenze: L’agevolazione si estende anche all’acquisto di pertinenze, ma con un limite rigoroso. È possibile acquistare con le aliquote agevolate una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
- C/2 (cantine, soffitte, magazzini);
- C/6 (stalle, scuderie, rimesse, box auto);
- C/7 (tettoie chiuse o aperte).
Se si acquista un box auto (C/6) e una cantina (C/2) insieme alla casa, entrambi beneficeranno dell’agevolazione. Se se ne acquistano due della stessa categoria (es. due cantine), solo una sarà agevolata.
Vuoi sapere quanto vale la tua casa a Torino?
Ricevi una valutazione personalizzata della tua casa. Analizziamo immobili comparabili, l’offerta attuale e i valori reali dichiarati in atto per stimare il prezzo più realistico del tuo immobile.
Esiste ancora il Bonus Prima Casa Under 36 nel 2026?
No, il Bonus Prima Casa Under 36 sotto forma di esenzione fiscale non esiste più nel 2026.
È fondamentale chiarire questo punto per evitare false aspettative. La misura introdotta dal Decreto Sostegni-bis (D.L. 73/2021), che esonerava i giovani under 36 dal pagamento dell’imposta di registro (o dall’IVA con relativo credito d’imposta) e dalle spese di trascrizione e catasto, è terminata.
Nello specifico, l’esenzione dalle imposte indirette è cessata per gli atti stipulati dopo il 31 marzo 2023, mentre l’esenzione dalle imposte notarili è scaduta il 31 dicembre 2022.
Cosa resta per un Under 36 nel 2026?
Un giovane acquirente oggi gode delle ordinarie agevolazioni prima casa (le stesse accessibili a un cinquantenne), che prevedono l’imposta di registro al 2% o l’IVA al 4%. Non vi sono più esenzioni totali basate sull’età anagrafica. Le uniche misure specifiche per i giovani riguardano oggi l’accesso al credito tramite il Fondo di Garanzia CONSAP.
Fondo di Garanzia Prima Casa: cosa possono ottenere gli Under 36 nel 2026
Se il bonus fiscale è cessato, il Fondo di Garanzia Prima Casa (gestito da CONSAP) rimane lo strumento principale per facilitare l’accesso al mutuo per i giovani.
Secondo le disposizioni strutturali del MEF e le regole approvate in sede europea per il Fondo Centrale di Garanzia, lo Stato non regala denaro, ma si fa garante nei confronti della banca per una quota del capitale erogato. Questo riduce il rischio per l’istituto di credito, facilitando l’approvazione del finanziamento.
Nel 2026, il funzionamento del Fondo prevede:
- Categorie Prioritarie: L’accesso alle garanzie più elevate (fino all’80% o 100% del valore del mutuo) è riservato a categorie specifiche. Tra queste rientrano i giovani lavoratori under 36 (con contratto a tempo indetermino o determinato), i figli affidatari delle case popolari, e i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori.
- Soglia ISEE: Per le garanzie massime, la normativa strutturale richiede generalmente un valore ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
- Acquirenti generici: Chi non rientra nelle categorie prioritarie o supera la soglia ISEE può comunque accedere al Fondo, ma con percentuali di garanzia ordinaria (generalmente fino al 50%) e a condizioni di mercato standard decise dalla banca.
- Limite del mutuo: Il mutuo garantito non può superare i 250.000 euro e deve servire per l’acquisto di un immobile ad uso abitativo (non di lusso) ubicato in Italia.
Un Under 36 può ottenere un mutuo al 100%?
Questa è una delle domande più frequenti, ma richiede una distinzione tecnica netta tra garanzia pubblica e Loan To Value (LTV) bancario.
Ottenere la garanzia CONSAP all’80% o al 100% non obbliga la banca a erogare un mutuo al 100%. La garanzia statale copre il rischio della banca in caso di mancato pagamento, ma l’istituto di credito mantiene la piena discrezionalità di valutare il merito creditizio (reddito, stabilità lavorativa, storico creditizio) e di decidere quale percentuale del prezzo di acquisto finanziare (LTV).
Esempio pratico:
- Prezzo immobile: 150.000 €
- Un Under 36 con ISEE < 40.000 € e contratto a tempo indeterminato ottiene la garanzia CONSAP all’80%.
- La banca, valutando il rischio azzerato dall’80% di garanzia statale, potrebbe decidere di finanziare il 100% del prezzo (150.000 €). Tuttavia, la banca potrebbe anche decidere di finanziare solo l’80% (120.000 €), richiedendo all’acquirente di versare i restanti 30.000 € di tasca propria.
- La garanzia statale è un facilitatore, non un diritto automatico all’importo massimo.
Esempi pratici di acquisto a Torino nel 2026
Per comprendere l’impatto reale delle imposte, analizziamo tre scenari concreti sul mercato torinese.
Caso 1 — Acquisto da privato (Meccanismo Prezzo-Valore)
- Prezzo di compravendita: 180.000 €
- Rendita catastale rivalutata: Ipotizziamo 1.200 € (rivalutata del 5% = 1.260 €).
- Base imponibile (Valore Catastale): 1.260 € x 115,5 (coefficiente prima casa) = 145.530 €
- Imposta di Registro (2%): 2.910,60 € (essendo superiore al minimo di 1.000 €).
- Ipotecaria e Catastale: 50 € + 50 € = 100 €
- Totale imposte: 3.010,60 €
- Nota: L’imposta si calcola sul valore catastale, non sul prezzo di 180.000 €
Caso 2 — Acquisto da impresa costruttrice (Soggetto a IVA)
- Prezzo di compravendita: 250.000 €
- IVA (4%): 10.000 €
- Imposta di Registro: 200 €
- Ipotecaria e Catastale: 200 € + 200 € = 400 €
- Totale imposte: 10.600 €
Caso 3 — Acquirente Under 36 a Torino nel 2026
Marco, 30 anni, ISEE 28.000 €, contratto a tempo indeterminato, acquista a 160.000 € da privato a Torino.
- Agevolazioni Fiscali: Paga le normali imposte prima casa (Registro 2% sul valore catastale, es. circa 2.500 €). Non ha esenzioni totali.
- Accesso al Credito: Rientrando nelle categorie prioritarie (Under 36 lavoratore) e sotto la soglia ISEE, può richiedere la garanzia CONSAP all’80%.
- Mutuo: La banca, grazie alla garanzia, potrebbe erogare un mutuo con LTV elevato (es. 90% o 100%), ma Marco dovrà comunque sostenere le spese di istruttoria, perizia e notaio.
Vuoi sapere quanto vale la tua casa a Torino?
Ricevi una valutazione personalizzata della tua casa. Analizziamo immobili comparabili, l’offerta attuale e i valori reali dichiarati in atto per stimare il prezzo più realistico del tuo immobile.
Agevolazioni prima casa a Torino: la regola del Comune
Un errore comune riguarda l’interpretazione territoriale del requisito di residenza. La legge parla di Comune, non di quartiere o di circoscrizione.
Esempio A: Residenza fuori Comune
Giulia vive attualmente a Moncalieri e acquista un appartamento nel Comune di Torino.
Per mantenere le agevolazioni, Giulia ha l’obbligo di trasferire la propria residenza anagrafica nel Comune di Torino entro 18 mesi dalla data del rogito. Non è strettamente obbligatorio che la residenza sia esattamente nello stesso civico dell’immobile acquistato (es. se l’immobile è inagibile o in ristrutturazione pesante), ma deve essere nel medesimo Comune. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate verifica che l’immobile sia effettivamente adibito a dimora abituale; un trasferimento fittizio in un altro indirizzo dello stesso Comune potrebbe comportare contestazioni.
Esempio B: Residenza nello stesso Comune
Luca è già residente nel Comune di Torino (es. in Via Roma) e compra una nuova casa in un altro quartiere (es. in Corso Francia, sempre a Torino).
Poiché la residenza è già nel Comune di acquisto, Luca non ha l’obbligo di spostare la residenza nel nuovo immobile per conservare le agevolazioni fiscali, a patto che non possieda un’altra prima casa nello stesso Comune. Tuttavia, ai fini IMU e delle utenze, l’immobile acquistato dovrà diventare la sua “abitazione principale”.
Agevolazioni prima casa a Torino e in Provincia: attenzione ai confini comunali
Quando si parla di mercato immobiliare, si usa spesso l’espressione “Torino e provincia”. Ai fini delle agevolazioni fiscali prima casa, la Provincia non esiste. Il confine è rigidamente comunale.
Torino, Moncalieri, Venaria Reale, Collegno, Rivoli, Grugliasco, Nichelino, Settimo Torinese sono Comuni distinti e separati.
Se si possiede già una casa di proprietà (non acquistata con agevolazioni) a Rivoli, e si desidera acquistare la “prima casa” a Torino, si potrà regolarmente usufruire delle agevolazioni, poiché i due Comuni sono diversi. Al contrario, se si possiede una casa a Grugliasco, non si potrà chiedere l’agevolazione per un nuovo acquisto sempre a Grugliasco.
Quando si perdono le agevolazioni prima casa
La decadenza dalle agevolazioni prima casa comporta il recupero delle imposte non pagate, più una sanzione del 30% e gli interessi. Secondo le circolari dell’Agenzia delle Entrate, si decade se:
- Dichiarazioni mendaci: Le dichiarazioni rese nell’atto notarile non corrispondono al vero.
- Mancato trasferimento della residenza: La residenza nel Comune di acquisto non viene stabilita entro 18 mesi dalla data dell’atto.
- Vendita prima dei 5 anni: L’immobile viene venduto a titolo oneroso prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, a meno che non si proceda al riacquisto di un’altra “prima casa” entro 1 anno dalla vendita.
- Riacquisto entro l’anno: Se si vende prima dei 5 anni e non si riacquista un’altra prima casa entro 12 mesi, si decade e si devono pagare le sanzioni.
Vendere la prima casa e comprarne un’altra
La normativa prevede tutele per chi deve sostituire la propria abitazione principale.
- Vendere prima dei 5 anni: Se si vende l’immobile acquistato con agevolazioni prima dei 5 anni, si perde il beneficio. Tuttavia, si evita la decadenza (e le sanzioni) se entro 1 anno dalla vendita si riacquista un altro immobile in Italia da adibire a prima casa.
- Comprare prima di aver venduto: se si acquista una nuova “prima casa” senza aver ancora venduto quella precedentemente acquistata con le agevolazioni, è possibile beneficiare delle agevolazioni anche sul nuovo acquisto, a condizione di vendere l’immobile precedente entro 2 anni dal nuovo rogito. Il termine è stato esteso da uno a due anni a partire dal 1° gennaio 2025.
- Credito d’imposta: Chi vende una casa comprata con agevolazioni e ne riacquista un’altra (sempre con agevolazioni prima casa) ha diritto a un credito d’imposta. Questo credito può essere utilizzato in compensazione per pagare altre imposte (es. su un nuovo acquisto) o portato in detrazione dall’IRPEF.
Spese che le agevolazioni prima casa non eliminano
Ottenere le agevolazioni prima casa significa ridurre le imposte di registro o l’IVA, ma non significa comprare casa a costo zero. È necessario preventivare le seguenti spese, che non sono eliminate da alcun bonus:
- Notaio: Parcella per il rogito e per l’eventuale atto di mutuo.
- Agenzia Immobiliare: La provvigione (con CASALAND benefici di un prezzo fisso esente iva)
- Costi bancari: Spese di istruttoria, perizia immobiliare, assicurazioni scoppio e incendio (obbligatorie) e talvolta assicurazioni sulla vita (facoltative ma spesso richieste per i mutui ad alto LTV).
- Imposta sostitutiva sul mutuo: Pari allo 0,25% dell’importo finanziato (vedi paragrafo successivo).
- Costi tecnici: Geometra o ingegnere per la verifica della conformità urbanistica e catastale.
Agevolazioni prima casa e mutuo: imposta sostitutiva e detrazioni
Quando si accende un mutuo per l’acquisto della prima casa, si applicano ulteriori benefici fiscali, ma è cruciale distinguere i concetti.
- Imposta sostitutiva: Sui finanziamenti a medio-lungo termine garantiti da ipoteca su immobili, si applica un’imposta sostitutiva. Per i mutui “prima casa”, l’aliquota è agevolata allo 0,25% (invece del 2% ordinario).
- Detrazione interessi passivi: L’Art. 15 del TUIR permette di detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori, fino a un tetto massimo di 4.000 euro annui.
Prima casa vs Abitazione principale:
Attenzione alla terminologia. “Prima casa” è un concetto legato alle imposte di registro/IVA sull’acquisto. “Abitazione principale” è un concetto legato all’IRPEF e all’IMU. Per ottenere la detrazione del 19% sugli interessi del mutuo, l’immobile deve essere utilizzato come abitazione principale del contribuente (dimora abituale). Le due cose spesso coincidono, ma fiscalmente indicano adempimenti e normative differenti.
Checklist prima di comprare la prima casa a Torino
Prima di formulare una proposta d’acquisto a Torino o nell’area metropolitana, verifica questi punti:
- Verificare di non possedere un’altra “prima casa” in Italia.
- Verificare di non possedere un’altra casa di abitazione nello stesso Comune di acquisto.
- Calcolare le imposte utilizzando il meccanismo del “prezzo-valore” (rendita catastale).
- Confermare la categoria catastale dell’immobile (esclusi A/10, A/8, A/9).
- Verificare la conformità urbanistica e catastale (per evitare sanzioni successive).
- Se Under 36, controllare il proprio ISEE e la tipologia di contratto di lavoro per il Fondo CONSAP.
- Ottenere una delibera di fattibilità o pre-delibera dalla banca per il mutuo.
- Preventivare i costi accessori (notaio, agenzia, spese bancarie).
- Pianificare il trasferimento della residenza nel Comune entro 18 mesi.
Vuoi sapere quanto vale la tua casa a Torino?
Ricevi una valutazione personalizzata della tua casa. Analizziamo immobili comparabili, l’offerta attuale e i valori reali dichiarati in atto per stimare il prezzo più realistico del tuo immobile.
Domande frequenti sulle agevolazioni prima casa e Under 36
Sono riduzioni sulle imposte di acquisto: imposta di registro al 2% (con minimo di 1.000 €) per acquisti da privato, o IVA al 4% per acquisti da impresa. Imposte ipotecarie e catastali sono fisse a 50 € o 200 €.
No. L’esenzione fiscale totale per gli Under 36 (imposta di registro, IVA, spese notarili) è cessata definitivamente per gli atti successivi al marzo 2023. Oggi i giovani pagano le normali imposte prima casa.
Non è più vero dal 2023. Un Under 36 nel 2026 paga regolarmente l’imposta di registro al 2% o l’IVA al 4%, esattamente come qualsiasi altro acquirente che rispetti i requisiti prima casa.
Per accedere alle garanzie massime (fino all’80% o 100%) del Fondo di Garanzia CONSAP, la normativa strutturale richiede un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
Lo Stato (tramite CONSAP) garantisce alla banca una percentuale del mutuo in caso di default. Questo riduce il rischio per la banca, facilitando l’accesso al credito, ma non è un contributo economico diretto all’acquirente.
No. La garanzia CONSAP copre il rischio della banca, ma è l’istituto di credito che decide se erogare il mutuo e con quale Loan To Value (LTV), valutando il merito creditizio del richiedente.
La legge richiede il trasferimento della residenza nel Comune in cui è situato l’immobile. Sebbene l’intento sia la dimora abituale, il requisito formale di legge è l’iscrizione anagrafica nel medesimo Comune.
Si hanno 18 mesi di tempo dalla data di stipula dell’atto notarile per trasferire la residenza nel Comune di acquisto.
Sì, a patto che l’altra casa non sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa, e che non sia situata nello stesso Comune dell’immobile che si sta per acquistare.
Si decade dalle agevolazioni e si devono pagare le imposte ordinarie, più una sanzione del 30% e gli interessi. Si evita la sanzione solo se si riacquista un’altra prima casa entro 1 anno dalla vendita.
Sì. Si ottengono le agevolazioni sul nuovo acquisto, ma si è obbligati a vendere il precedente immobile agevolato entro 1 anno dalla data del nuovo rogito.
Sono escluse le categorie A/10 (uffici), A/8 (abitazioni signorili) e A/9 (castelli e palazzi di pregio). Sono ammesse tutte le altre da A/1 ad A/11.
Sì, ma è possibile acquistare con agevolazione una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale (una C/2, una C/6, una C/7).
No. “Prima casa” riguarda le imposte sull’acquisto (registro/IVA). “Abitazione principale” riguarda l’IRPEF, l’IMU e le detrazioni sugli interessi del mutuo (richiede la dimora abituale).
Conclusione
Il quadro delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa a Torino nel 2026 è netto: le esenzioni fiscali totali dedicate esclusivamente agli Under 36 appartengono al passato. Oggi, il mercato si basa sulle ordinarie e solide agevolazioni fiscali “prima casa”, accessibili a tutti i cittadini che ne rispettano i requisiti, affiancate dal Fondo di Garanzia CONSAP, che rappresenta lo strumento principale per supportare i giovani e le categorie prioritarie nell’accesso al credito.
Comprendere la differenza tra risparmio fiscale e garanzia sul mutuo è il primo passo per affrontare l’acquisto in modo consapevole, evitando illusioni e calcolando correttamente il budget reale necessario.
Se stai valutando l’acquisto della tua prima casa a Torino o nella sua area metropolitana e desideri un supporto consulenziale per orientarti tra le opportunità del mercato attuale e la ricerca dell’immobile più adatto alle tue esigenze, il team di CASALAND è a disposizione per una consulenza personalizzata e senza impegno.
Fonti e riferimenti: Agenzia delle Entrate, CONSAP, Consiglio Nazionale del Notariato
