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Chi possiede un immobile a Torino, lo sta per acquistare o lo concede in affitto ha a che fare, ogni anno, con l’IMU: l’imposta locale che incide direttamente sui costi di gestione di una casa o di un investimento immobiliare. Conoscerne il funzionamento non è solo una questione di adempimento fiscale, ma uno strumento utile per pianificare un acquisto, valutare la convenienza di un contratto di locazione o evitare di pagare più del dovuto.
Le aliquote variano da Comune a Comune e, anche all’interno dello stesso Comune, cambiano molto in base alla destinazione dell’immobile: per questo motivo i dati generici trovati online vanno sempre verificati sulle delibere effettivamente in vigore a Torino. In questo articolo ricostruiamo il quadro aggiornato al 2026, distinguendo sempre tra ciò che stabilisce la legge nazionale e ciò che ha deciso, in autonomia, il Comune di Torino.
- Cos’è l’IMU e chi deve pagarla
- Come si calcola l’IMU
- Le aliquote IMU deliberate dal Comune di Torino per il 2026
- IMU e contratti di locazione a canone concordato a Torino
- Riduzioni ed esenzioni IMU
- Dichiarazione IMU e obblighi del contribuente
- Ravvedimento operoso e pagamento in ritardo
- Novità, aggiornamenti e curiosità sull’IMU a Torino
- Consigli pratici per i proprietari
Cos’è l’IMU e chi deve pagarla
L’IMU, Imposta Municipale Propria, è un tributo locale che grava sul possesso di immobili: fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli. È disciplinata dall’articolo 1, commi da 738 a 783, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 (la cosiddetta legge di bilancio 2020), che ha sostituito la precedente disciplina IMU-TASI. Soggetto passivo dell’imposta è chi possiede l’immobile a titolo di proprietà, oppure chi ne ha un diritto reale di godimento come usufrutto, superficie, enfiteusi o abitazione; nel caso di leasing, il pagamento spetta all’utilizzatore per la durata del contratto.
La distinzione più importante è quella tra abitazione principale e seconda casa. L’abitazione principale è l’immobile in cui il proprietario risiede anagraficamente e dimora abitualmente insieme al proprio nucleo familiare. Per la generalità delle abitazioni principali, classificate nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7, l’IMU non è dovuta: l’esenzione si estende anche alle relative pertinenze, nel limite di una sola unità per ciascuna delle categorie C/2 (cantine e soffitte), C/6 (box e posti auto) e C/7 (tettoie).
Fanno eccezione le cosiddette abitazioni di lusso, cioè gli immobili classificati nelle categorie A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio): anche se utilizzate come abitazione principale, restano soggette a IMU, sia pure con un’aliquota ridotta e una detrazione fissa, come vedremo più avanti.
La legge prevede inoltre una serie di situazioni equiparate per legge all’abitazione principale, pur in assenza dei requisiti di residenza e dimora: tra queste, la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli in caso di separazione, le unità delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, gli alloggi sociali, l’immobile di anziani o disabili ricoverati in modo permanente in istituti (a condizione che non sia locato) e, a Torino, l’unico immobile non locato del personale delle Forze armate, delle Forze di polizia, del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e della carriera prefettizia, ai sensi dell’art. 28, comma 1, del d.lgs. 19 maggio 2000, n. 139. Dal 2022, inoltre, la Corte Costituzionale (sentenza n. 209/2022) ha riconosciuto la doppia esenzione anche alle coppie sposate o unite civilmente che, per ragioni effettive, risiedono e dimorano in due abitazioni diverse, purché entrambe risultino la reale dimora abituale di ciascun coniuge.
Come si calcola l’IMU
Il calcolo dell’IMU si basa sulla rendita catastale dell’immobile, reperibile in visura catastale. Questa rendita va prima rivalutata del 5% e poi moltiplicata per un coefficiente che varia in base alla categoria catastale:
- 160 per le abitazioni e pertinenze dei gruppi A (escluso A/10) e categorie C/2, C/6, C/7;
- 140 per il gruppo B e le categorie C/3, C/4, C/5;
- 80 per la categoria A/10 (uffici) e D/5 (banche e assicurazioni);
- 65 per il gruppo D (esclusa la categoria D/5);
- 55 per la categoria C/1 (negozi).
Per i terreni agricoli, la base imponibile si ottiene rivalutando il reddito dominicale del 25% e moltiplicandolo per 135; per le aree edificabili si utilizza invece il valore venale di mercato al 1° gennaio dell’anno di imposizione.
Una volta determinata la base imponibile, si applica l’aliquota deliberata dal Comune per la specifica fattispecie dell’immobile. L’imposta va poi calcolata in proporzione alla quota di possesso e ai mesi dell’anno in cui l’immobile è stato posseduto: se il possesso si protrae per più della metà dei giorni del mese, quel mese si conta per intero. Per le abitazioni principali di lusso si applica inoltre una detrazione fissa di 200 euro, da ripartire tra i contitolari in proporzione alla loro quota. L’importo complessivo dovuto nell’anno, se inferiore o pari a 12 euro, non va versato.
Il pagamento avviene tramite modello F24, in due rate: un acconto, pari al 50% dell’imposta annua calcolata con le aliquote dell’anno precedente, da versare entro il 16 giugno, e un saldo a conguaglio sulle aliquote effettivamente deliberate per l’anno in corso, da versare entro il 16 dicembre. Per il 2026, a Torino, le scadenze cadono martedì 16 giugno e mercoledì 16 dicembre. È anche possibile versare l’intera imposta in un’unica soluzione entro la scadenza di giugno.
Un esempio numerico (simulazione)
Supponiamo un appartamento a Torino, categoria catastale A/3, con rendita catastale di 650 euro, posseduto al 100% per tutti i 12 mesi dell’anno e non utilizzato come abitazione principale.
Base imponibile: 650 € × 1,05 × 160 = 109.200 €.
Se l’immobile è una seconda casa, sfitta o locata a canone libero, si applica l’aliquota torinese 2026 per “altri fabbricati”, pari al 10,60 per mille (1,06%):
IMU annua = 109.200 € × 1,06% = 1.157,52 €, da versare in due rate da 578,76 € ciascuna.
Si tratta di una simulazione: il calcolo reale dipende dalla rendita catastale effettiva dell’immobile e da eventuali variazioni deliberate dal Comune.
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Le aliquote IMU deliberate dal Comune di Torino per il 2026
Con la delibera del Consiglio Comunale n. 758 del 15 dicembre 2025, la Città di Torino ha confermato per il 2026 le stesse aliquote già in vigore nel 2025, senza modifiche a detrazioni ed esenzioni. Le principali fattispecie sono le seguenti.
Le abitazioni principali di categoria A/1, A/8 e A/9 (e le relative pertinenze) sono soggette all’aliquota del 6,00 per mille, con detrazione di 200 euro: si tratta dell’aliquota massima consentita dalla legge nazionale per questa categoria, che può variare tra lo 0% e il 6 per mille (art. 1, comma 748, legge 160/2019).
Le seconde case e gli altri fabbricati non destinati ad abitazione principale, comprese le unità non abitative non rientranti in altre casistiche specifiche, sono tassate al 10,60 per mille, anche in questo caso il massimo previsto dalla normativa statale.
I fabbricati del gruppo catastale D (opifici, alberghi, capannoni industriali), con l’eccezione delle sale cinematografiche in categoria D/3, sono soggetti alla stessa aliquota del 10,60 per mille, di cui 7,6 per mille riservati allo Stato e 3,0 per mille al Comune. Le sale cinematografiche in D/3 godono di un’aliquota più contenuta, 9,60 per mille (7,6 allo Stato e 2,0 al Comune).
Le aree edificabili sono tassate al 9,60 per mille, mentre i fabbricati rurali a uso strumentale pagano l’aliquota minima prevista dalla legge, 1,00 per mille. I terreni agricoli sono soggetti all’aliquota massima del 10,60 per mille, salvo l’esenzione per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola, ai sensi dell’articolo 1 del d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99.
IMU e contratti di locazione a canone concordato a Torino
Il contratto di locazione a canone concordato (o “convenzionato”) è una forma di affitto disciplinata dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431, in particolare dall’articolo 2, comma 3 (uso abitativo ordinario), dall’articolo 5, comma 1 (uso transitorio) e dall’articolo 5, commi 2 e 3 (locazioni a studenti universitari). A differenza del contratto a canone libero, qui l’importo dell’affitto non è negoziato liberamente tra le parti, ma deve rientrare nei valori minimi e massimi stabiliti dagli Accordi Territoriali, sottoscritti dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini con il coordinamento del Comune. Per Torino, l’accordo territoriale di riferimento è stato depositato il 6 dicembre 2022 e successivamente integrato il 15 aprile 2024, con efficacia dei nuovi parametri dal 1° maggio 2024.
Per accedere alle agevolazioni fiscali è necessario che il contratto rispetti i parametri dell’Accordo Territoriale e che la rispondenza tra canone e parametri sia attestata da un rappresentante di una delle associazioni firmatarie (tra cui, a Torino, APPC, ASPPI, UPPI, Confedilizia, SUNIA, SICET e Unione Inquilini), tramite l’attestazione di congruità prevista dall’accordo stesso. È quindi opportuno conservare il contratto registrato, l’attestazione di congruità e, se richiesta, la documentazione relativa ai requisiti dell’immobile e delle parti.
Sul piano fiscale, la legge nazionale (art. 1, comma 760, legge 160/2019) prevede che, per gli immobili locati a canone concordato, l’aliquota IMU deliberata dal Comune sia ridotta del 25%, cioè venga applicata nella misura del 75%. È un beneficio automatico previsto a livello statale, distinto da qualsiasi scelta del singolo Comune. Per usufruirne, occorre presentare la Comunicazione di destinazione d’uso al Comune di Torino.
Il Comune di Torino, in aggiunta a questa riduzione nazionale, ha scelto di fissare aliquote di base differenziate secondo la tipologia di contratto concordato, prima ancora di applicare la riduzione del 25%. Per i contratti a uso abitativo ordinario e per le locazioni a studenti universitari fuori sede, l’aliquota deliberata è pari al 5,75 per mille, che scende al 4,31 per mille una volta applicata la riduzione del 25% prevista dalla legge nazionale. Per i contratti transitori e per le locazioni a soggetti privi di residenza anagrafica e dimora abituale nell’immobile (tra cui quelle a favore di imprese, datori di lavoro o enti del terzo settore per esigenze abitative di lavoratori o persone in protezione internazionale), l’aliquota deliberata resta invece quella generale degli “altri fabbricati”, 10,60 per mille, ridotta poi al 7,95 per mille per effetto della riduzione nazionale.
In altre parole, per il contratto concordato “standard” e per quello riservato agli studenti universitari, Torino applica un doppio livello di favore: un’aliquota di partenza più bassa di quella ordinaria, su cui si aggiunge la riduzione del 25% prevista dalla legge statale.
Un confronto pratico (simulazione)
Riprendiamo l’appartamento dell’esempio precedente, con base imponibile di 109.200 euro.
Locato a canone libero (aliquota 10,60 per mille): IMU annua = 1.157,52 €.
Locato con contratto a canone concordato ordinario, attestato dall’Accordo Territoriale di Torino (aliquota finale 4,31 per mille): IMU annua = 109.200 € × 0,431% = 470,65 €.
Il risparmio fiscale, in questa simulazione, è di circa 687 euro all’anno, pari a una riduzione di quasi il 60% rispetto alla locazione a canone libero: un dato puramente esemplificativo, che varia in funzione della rendita catastale reale e delle aliquote vigenti al momento del pagamento.
Riduzioni ed esenzioni IMU
Oltre alle agevolazioni già descritte, la normativa nazionale e i regolamenti del Comune di Torino prevedono diverse altre riduzioni, da verificare caso per caso.
Il comodato gratuito a parenti in linea retta di primo grado (tipicamente tra genitori e figli) dà diritto a una riduzione del 50% della base imponibile, ai sensi dell’art. 1, comma 747, lettera c), della legge 160/2019, purché il comodatario utilizzi l’immobile come propria abitazione principale, il comodante risieda e dimori a Torino e non possieda altri immobili abitativi in Italia (a eccezione della propria abitazione principale, non di lusso), e il contratto di comodato sia registrato all’Agenzia delle Entrate. È necessario presentare la Dichiarazione IMU per attestare il possesso dei requisiti.
I fabbricati di interesse storico o artistico, ai sensi dell’art. 10 del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, e i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati godono entrambi di una riduzione del 50% della base imponibile, limitata, per gli immobili inagibili, al periodo dell’anno in cui sussiste tale condizione.
I pensionati residenti all’estero, titolari di una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia e residenti in uno Stato di assicurazione diverso dal nostro, hanno diritto a una riduzione del 50% dell’imposta per un’unica unità abitativa posseduta in Italia, non locata né concessa in comodato (art. 1, comma 48, legge 178/2020).
Gli immobili occupati abusivamente sono esenti dall’IMU dal 2023, a condizione che sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria per i reati previsti dagli articoli 614, comma 2, o 633 del Codice penale, e che il possesso dei requisiti venga comunicato al Comune secondo le modalità telematiche stabilite dal Ministero dell’Economia.
I cosiddetti “beni merce”, cioè i fabbricati costruiti dalle imprese di costruzione e destinati alla vendita, sono esenti dall’IMU dal 1° gennaio 2022, purché restino effettivamente non locati: anche in questo caso è richiesta la presentazione della Dichiarazione IMU, a pena di decadenza dall’esenzione.
Per gli enti non commerciali, l’esenzione riguarda gli immobili utilizzati con modalità non commerciali per le attività istituzionali previste dalla lettera g) del comma 759 della legge 160/2019; questi enti devono presentare ogni anno, in via telematica, la specifica Dichiarazione IMU ENC, anche in assenza di variazioni.
Per i terreni agricoli, infine, l’esenzione si applica quando il fondo è posseduto e condotto da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola.
In tutti questi casi vale una regola di fondo: si tratta di agevolazioni stabilite dalla legge nazionale, che il Comune di Torino applica secondo le aliquote e le modalità previste dal proprio Regolamento IMU (n. 393), senza introdurre, salvo quanto sopra indicato per il canone concordato, ulteriori sconti autonomi.
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Dichiarazione IMU e obblighi del contribuente
Non tutte le situazioni richiedono la presentazione della Dichiarazione IMU. L’obbligo dichiarativo, disciplinato dall’art. 1, comma 769, della legge 160/2019, riguarda principalmente i casi in cui il Comune non dispone già delle informazioni necessarie per calcolare correttamente l’imposta: ad esempio l’inizio o la variazione di un comodato gratuito a parenti, l’avvio di un contratto a canone concordato, una variazione di destinazione d’uso, il riconoscimento dell’inagibilità di un immobile, o l’acquisizione del diritto alla riduzione per pensionati residenti all’estero. Una semplice compravendita, di norma, non richiede la presentazione del modello, perché l’informazione risulta già dagli atti notarili trasmessi al catasto.
Il termine ordinario per la presentazione è il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificata la variazione: per le situazioni intervenute nel 2025, ad esempio, la scadenza è il 30 giugno 2026. La dichiarazione, una volta presentata, mantiene effetto anche per gli anni successivi, fino a quando non si verificano ulteriori variazioni rilevanti.
Ravvedimento operoso e pagamento in ritardo
In caso di omesso o tardivo versamento dell’IMU, è possibile regolarizzare la propria posizione tramite il ravvedimento operoso, disciplinato dall’art. 13 del d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472. Il meccanismo prevede una sanzione ridotta, calcolata in misura crescente in base al numero di giorni di ritardo, e gli interessi legali calcolati giorno per giorno al tasso effettivamente in vigore nel periodo di ritardo: per il 2026 il saggio di interesse legale è stato fissato all’1,60% annuo dal decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 10 dicembre 2025. Dal 1° settembre 2024, inoltre, la riforma del sistema sanzionatorio tributario attuata con il d.lgs. 14 giugno 2024, n. 87 ha modificato in senso più favorevole al contribuente l’impianto sanzionatorio relativo agli omessi o insufficienti versamenti.
Poiché l’importo esatto di sanzioni e interessi dipende dal numero di giorni di ritardo e dalla normativa vigente al momento del pagamento, è opportuno effettuare un calcolo aggiornato tramite gli strumenti messi a disposizione dal Comune o dall’Agenzia delle Entrate, oppure rivolgersi a un CAF o a un professionista per la determinazione esatta dell’importo da versare.
Novità, aggiornamenti e curiosità sull’IMU a Torino
Per l’anno d’imposta 2026, il Consiglio Comunale di Torino ha approvato le aliquote con la delibera n. 758 del 15 dicembre 2025, confermando integralmente l’impianto già in vigore nel 2025, senza variazioni di aliquote, detrazioni o esenzioni. Si tratta quindi di un anno di continuità rispetto al 2025, a differenza di quanto può accadere in altri Comuni che modificano annualmente la propria delibera.
Sul fronte della locazione a canone concordato, l’Accordo Territoriale per Torino è stato aggiornato il 15 aprile 2024, con i nuovi parametri di calcolo del canone in vigore dal 1° maggio 2024: chi stipula un nuovo contratto concordato deve fare riferimento a questa versione aggiornata dell’accordo per ottenere una corretta attestazione di congruità.
A livello nazionale, va segnalato che dal 2025 i Comuni sono tenuti a redigere la delibera di approvazione delle aliquote IMU esclusivamente tramite l’applicazione informatica disponibile sul Portale del federalismo fiscale, secondo le fattispecie individuate dal decreto del Vice Ministro dell’Economia del 7 luglio 2023, come modificato dal decreto del 6 settembre 2024: una novità procedurale che non cambia gli importi dovuti dai contribuenti, ma rende più standardizzata la pubblicazione delle aliquote comunali.
Per il calcolo dell’imposta, il Comune di Torino mette a disposizione dei contribuenti un calcolatore online (accessibile dalla pagina dedicata del sito comunale) e un servizio di consulenza tramite videochiamata con un operatore, prenotabile attraverso lo sportello “Sportellofacile”.
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Consigli pratici per i proprietari
Prima di versare l’IMU, vale la pena dedicare qualche minuto a una verifica accurata. Controllare la rendita catastale aggiornata in visura, anziché fare riferimento a dati vecchi o approssimativi, è il primo passo per evitare errori di calcolo. È poi importante verificare con attenzione l’aliquota corretta in base alla destinazione effettiva dell’immobile: lo stesso appartamento, infatti, può essere tassato in modo molto diverso se è sfitto, locato a canone libero o locato a canone concordato.
Conservare con cura i contratti di locazione o di comodato, le attestazioni di congruità e ogni altra documentazione utile è essenziale in caso di controllo da parte del Comune. Allo stesso modo, va calcolata con precisione la quota di possesso e il numero esatto di mesi rilevanti, soprattutto in caso di acquisto, vendita o successione nel corso dell’anno.
Poiché le delibere comunali possono cambiare da un anno all’altro, è buona norma verificarle ogni anno, anche quando, come per Torino nel 2026, vengono confermate senza modifiche: la situazione personale del contribuente, infatti, può cambiare anche quando le aliquote restano identiche. Nei casi più complessi, come immobili in comproprietà, contratti misti o situazioni di esenzione parziale, è sempre consigliabile rivolgersi a un CAF, a un commercialista o a un altro professionista abilitato.
Fonti: Città di Torino , Ministero dell’Economia e delle Finanze
