di 
Il contratto di locazione 3+2 a canone concordato è una delle formule più interessanti per chi affitta casa a Torino. A differenza del 4+4 a canone libero, qui il canone non viene deciso liberamente dalle parti, ma deve essere determinato entro i parametri previsti dall’Accordo Territoriale di Torino, in vigore dal 1° maggio 2024. In cambio, il proprietario può accedere a una fiscalità più favorevole, in particolare con cedolare secca al 10% e, nei casi previsti, riduzione IMU del 25%.
A Torino il 3+2 è molto usato da chi vuole tenere l’immobile locato con un contratto stabile, ma allo stesso tempo vuole contenere il carico fiscale. La convenienza reale, però, dipende sempre dal rapporto tra canone di mercato e canone calcolabile con l’Accordo Territoriale: non è automaticamente la scelta migliore in ogni situazione.
Questa guida spiega come funziona il contratto 3+2 a Torino nel 2026, come si calcola il canone, quali agevolazioni fiscali prevede, quando serve l’attestazione e in quali casi può essere più conveniente del 4+4.
- Cos’è il contratto a canone concordato 3+2
- Come funziona la durata e il rinnovo
- Come si determina il canone a Torino
- L’attestazione di conformità: quando serve e perché conta
- Registrazione del contratto e adempimenti obbligatori
- Tassazione: cedolare secca al 10%, imposta di registro e IMU
- L’ IMU, l’ago della bilancia
- Differenze con il contratto 4+4 a canone libero
- Quando conviene davvero il 3+2
- Conclusione
Cos’è il contratto a canone concordato 3+2
Il contratto a canone concordato è disciplinato dall’art. 2, comma 3, della Legge n. 431/1998. È il contratto abitativo in cui il canone viene determinato sulla base di accordi locali stipulati tra organizzazioni della proprietà edilizia e organizzazioni degli inquilini. A Torino, quindi, il riferimento pratico è l’Accordo Territoriale depositato il 15 aprile 2024 ed entrato in vigore il 1° maggio 2024.
La formula “3+2” indica la durata minima del rapporto: 3 anni iniziali, con rinnovo automatico di altri 2 anni, salvo i casi di disdetta previsti dalla legge. Non è quindi un contratto “breve” o “flessibile” in senso assoluto: resta un contratto abitativo stabile, semplicemente più corto del 4+4.
La sua logica è chiara: il proprietario accetta un canone calmierato rispetto al libero mercato e, in cambio, ottiene benefici fiscali e un quadro contrattuale riconosciuto. Il Comune di Torino lo definisce infatti una forma di contratto d’affitto con canone più basso rispetto al mercato, compensato da interessanti agevolazioni fiscali.
Come funziona la durata e il rinnovo
Il contratto 3+2 dura normalmente tre anni e si rinnova automaticamente per altri due anni se non interviene una valida disdetta. Anche qui, come nel 4+4, il locatore non può bloccare liberamente il rinnovo alla prima scadenza: servono i motivi previsti dalla legge, comunicati con il corretto preavviso.
Va però precisato un punto importante: quando si parla di “3+2” si usa la formula più comune, ma il contratto a canone concordato può avere anche una durata iniziale più lunga di tre anni, ad esempio 4+2, 5+2 o 6+2. In sostanza, i due anni finali di rinnovo automatico restano fissi, mentre può cambiare la durata del primo periodo contrattuale, se le parti scelgono una durata superiore al minimo legale.
Alla scadenza del primo periodo contrattuale il proprietario può negare il rinnovo solo nei casi tassativi previsti dall’art. 3 della Legge 431/1998, ad esempio per destinare l’immobile a sé o a determinati familiari, o in altri casi espressamente previsti dalla norma. In mancanza di una disdetta legittima, il contratto prosegue per il biennio successivo.
Per il proprietario, quindi, il canone concordato non è uno strumento per “tenersi liberi le mani” nel breve periodo. È piuttosto una soluzione intermedia: meno lunga del 4+4 nella sua forma base, ma comunque caratterizzata da una tutela forte della stabilità dell’inquilino.
Come si determina il canone concordato a Torino
Qui sta la differenza più importante rispetto al canone libero.
Nel contratto 3+2 il canone non è liberamente pattuito, ma deve essere determinato secondo i parametri dell’Accordo Territoriale di Torino. Il Comune spiega che l’Accordo definisce i valori minimi e massimi del canone mensile al metro quadrato, sulla base di zone e caratteristiche dell’immobile.
In pratica, per calcolare correttamente il canone servono almeno questi elementi:
- zona in cui si trova l’immobile;
- superficie convenzionale;
- caratteristiche qualitative e dotazioni dell’alloggio;
- eventuali elementi che fanno salire o scendere il valore all’interno della forbice prevista.
Questo significa che due appartamenti nello stesso quartiere possono avere canoni concordati diversi, perché il calcolo non dipende solo dalla zona ma anche dalle caratteristiche specifiche dell’immobile. È proprio per questo che il canone concordato non va confuso con un “prezzo imposto dal Comune”: è un canone regolato da parametri, non un importo fisso uguale per tutti.
L’attestazione di conformità: quando serve e perché conta
A Torino il rispetto dei parametri dell’Accordo Territoriale deve essere attestato da una delle associazioni firmatarie. Il Comune lo chiarisce espressamente anche nella sezione dedicata all’IMU: il contratto deve essere redatto attenendosi ai parametri dell’Accordo secondo lo schema dei contratti tipo, e il rispetto di tali parametri deve essere attestato da una delle associazioni firmatarie.
Questo passaggio è molto importante perché l’attestazione ha rilievo anche nei confronti dell’Agenzia delle Entrate ed è, nella pratica, il documento che mette al riparo da contestazioni sulla corretta qualificazione del contratto come concordato. Il Comune di Torino richiama espressamente il D.M. 16 gennaio 2017 proprio sotto questo profilo.
Dal punto di vista operativo, il messaggio è semplice: se un proprietario vuole beneficiare davvero delle agevolazioni del 3+2, non basta scrivere “canone concordato” nel contratto. Il contratto deve essere calcolato correttamente, redatto secondo il modello idoneo e attestato.
Hai un immobile da affittare a Torino?
Con la nostra esperienza ti consigliamo la soluzione migliore per te, quella più vantaggiosa in termini fiscali e che ti fa guadagnare di più a fine anno
Registrazione del contratto a canone concordato e adempimenti obbligatori
Anche il contratto 3+2 deve essere stipulato in forma scritta e registrato entro 30 giorni. Questo vale per tutte le locazioni abitative ordinarie.
Se il proprietario non sceglie la cedolare secca, in regime ordinario resta dovuta l’imposta di registro, che per i contratti di locazione abitativa è pari al 2% del canone annuo, con minimo di 67 euro, oltre all’imposta di bollo. Se invece opta per la cedolare secca, imposta di registro e bollo non sono dovute.
In più, a Torino, per ottenere l’aliquota IMU agevolata collegata al canone concordato è previsto l’invio della comunicazione di destinazione d’uso entro il 30 aprile dell’anno successivo a quello in cui si è verificato l’evento che consente l’agevolazione, come la locazione a canone agevolato.
Tassazione: cedolare secca al 10%, imposta di registro e IMU
Dal punto di vista fiscale, il 3+2 è interessante soprattutto per tre motivi.
Il primo è la cedolare secca al 10%. L’Agenzia delle Entrate conferma che per i contratti di locazione a canone concordato si applica l’aliquota ridotta del 10%, rispetto al 21% ordinario previsto per i contratti di libero mercato. Anche il Comune di Torino richiama questo vantaggio nella propria scheda informativa.
Il secondo riguarda l’IMU. La normativa nazionale prevede che per gli immobili locati a canone concordato l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal Comune, sia ridotta al 75%, cioè con una riduzione del 25%. Torino lo ricorda esplicitamente nella propria pagina dedicata agli immobili locati.
Il terzo è che, se si sceglie la cedolare secca, non si pagano né imposta di registro né imposta di bollo sul contratto. In compenso, il locatore rinuncia agli aggiornamenti del canone, compreso l’adeguamento ISTAT, per la durata dell’opzione.
In concreto, il contratto 3+2 è fiscalmente più leggero del 4+4. Il punto vero da valutare è se il canone calmierato che deriva dall’Accordo Territoriale venga compensato, o meno, dal risparmio fiscale complessivo.
L’IMU: L’ago Della Bilancia
Quando un proprietario confronta un 4+4 a canone libero con un contratto a canone concordato, tende a guardare subito il canone mensile. In realtà, il vero spartiacque spesso è un altro: l’IMU. La differenza tra cedolare secca al 21% e al 10% conta, ma in molti casi è proprio il peso dell’IMU a far pendere la bilancia da una parte o dall’altra. A Torino, infatti, i contratti concordati beneficiano della riduzione del 25% dell’aliquota IMU deliberata dal Comune, oltre alla cedolare secca agevolata al 10%.
Esempio 1: IMU Contenuta, Il 4+4 Resta Competitivo
Ipotesi
- 4+4 a canone libero: € 900 al mese → € 10.800 annui
- Concordato 3+2: € 780 al mese → € 9.360 annui
- IMU annua 4+4: € 1.000
- IMU annua concordato: € 750
- Cedolare secca: 21% sul libero, 10% sul concordato
| Tipo di contratto | Canone annuo | Cedolare secca | IMU annua | Netto annuo |
|---|---|---|---|---|
| 4+4 canone libero | € 10.800 | € 2.268 | € 1.000 | € 7.532 |
| Concordato agevolato | € 9.360 | € 936 | € 750 | € 7.674 |
In questo primo scenario, il concordato resta leggermente più conveniente, ma il divario è minimo. Questo fa capire che, se l’IMU è relativamente bassa, un 4+4 con canone di mercato può restare molto competitivo.
Esempio 2: IMU Alta, Il Concordato Diventa Più Interessante
Ipotesi
- 4+4 a canone libero: € 900 al mese → € 10.800 annui
- Concordato 3+2: € 780 al mese → € 9.360 annui
- IMU annua 4+4: € 1.900
- IMU annua concordato: € 1.425
- Cedolare secca: 21% sul libero, 10% sul concordato
| Tipo di contratto | Canone annuo | Cedolare secca | IMU annua | Netto annuo |
|---|---|---|---|---|
| 4+4 canone libero | € 10.800 | € 2.268 | € 1.900 | € 6.632 |
| Concordato agevolato | € 9.360 | € 936 | € 1.425 | € 6.999 |
Qui la differenza diventa più evidente: all’aumentare dell’IMU, il contratto agevolato tende a recuperare terreno e può superare il 4+4 in termini di resa netta.
In sintesi: il canone libero permette di chiedere di più, ma il contratto concordato beneficia di una tassazione più favorevole. Per questo, nella valutazione del proprietario, l’IMU è spesso l’ago della bilancia: quando pesa poco, il 4+4 può restare molto competitivo; quando pesa molto, il concordato diventa spesso più conveniente.
Differenze Con Gli Altri Contratti Di Locazione A Torino
Il contratto a canone concordato 3+2 si distingue dagli altri contratti di locazione soprattutto per un equilibrio diverso tra canone, durata e fiscalità. Rispetto al 4+4 a canone libero, offre minore libertà nella determinazione dell’affitto, ma può garantire un trattamento fiscale più favorevole grazie alla cedolare secca al 10% e alla possibile riduzione IMU del 25%. A differenza del contratto transitorio, è pensato per esigenze abitative stabili e non temporanee. Rispetto al contratto per studenti universitari, non richiede la presenza dei presupposti specifici legati alla condizione dello studente fuori sede. In pratica, il 3+2 rappresenta una soluzione intermedia tra il canone libero e i contratti destinati a esigenze particolari.
Quando conviene davvero il canone concordato 3+2
Il 3+2 conviene soprattutto quando la differenza tra canone di mercato e canone concordato non è troppo ampia, mentre il vantaggio fiscale è significativo. In questi casi, il minor incasso lordo può essere compensato da una tassazione più favorevole e da un’IMU ridotta.
Conviene meno quando il mercato consente un canone libero molto più alto rispetto a quello calcolabile con l’Accordo Territoriale. In quelle situazioni il 4+4 può restare economicamente più redditizio, nonostante la fiscalità peggiore. Questa è una valutazione da fare immobile per immobile.
A Torino, quindi, il 3+2 non è “sempre meglio” del canone libero. È spesso la scelta più efficiente sul piano fiscale, ma non automaticamente la più redditizia sul piano economico complessivo.
Hai un immobile da affittare a Torino?
Con la nostra esperienza ti consigliamo la soluzione migliore per te, quella più vantaggiosa in termini fiscali e che ti fa guadagnare di più a fine anno
Conclusione
Il contratto a canone concordato 3+2 a Torino è una formula molto solida per chi vuole affittare con un contratto abitativo stabile, fiscalmente più leggero del 4+4 e perfettamente inserito nel sistema locale dei canoni convenzionati. La sua caratteristica essenziale è che il canone non è libero, ma deve essere determinato secondo l’Accordo Territoriale, con relativa attestazione di conformità.
Per il proprietario il vantaggio principale sta nella fiscalità: cedolare secca al 10%, possibile riduzione IMU del 25% e quadro contrattuale molto chiaro. Il limite è che il canone può risultare inferiore al mercato. Per questo la scelta migliore dipende sempre dal bilancio tra entrata lorda e resa netta finale.
Articolo aggiornato a marzo 2026. Le informazioni fiscali e normative riportate si basano sulla Legge n. 431/1998, sulla normativa vigente e, ove applicabile, sull’Accordo Territoriale di Torino.
