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Il contratto di locazione 4+4, chiamato anche contratto a canone libero, è la forma più tradizionale di affitto abitativo in Italia. È il contratto usato quando proprietario e inquilino vogliono impostare un rapporto stabile, senza dover rispettare i limiti di canone previsti dai contratti concordati. La sua disciplina di base è contenuta nella Legge n. 431/1998, che prevede una durata minima di quattro anni con rinnovo automatico di altri quattro.
A Torino il 4+4 resta una soluzione molto utilizzata, soprattutto da chi vuole affittare a lungo termine lasciando il canone alla libera contrattazione tra le parti. Proprio questo è il suo tratto distintivo: non è regolato dall’Accordo Territoriale del Comune di Torino, che invece riguarda i contratti a canone concordato, i transitori e i contratti per studenti universitari.
Questa guida spiega come funziona il contratto 4+4 a Torino nel 2026, quali imposte si pagano, quando conviene, come funziona la disdetta e perché può essere usato anche per la locazione parziale di una stanza o di una porzione di appartamento.
- Cos’è il contratto 4+4 e da dove nasce
- Come funziona la durata e il rinnovo automatico
- Il canone: libero e non soggetto all’Accordo Territoriale
- Il 4+4 può essere usato anche per una stanza o una porzione di appartamento
- Registrazione del contratto e adempimenti obbligatori
- Tassazione del 4+4: cedolare secca o regime ordinario
- Il 4+4 non ha le agevolazioni dei contratti concordati
- L’ IMU, l’ago della bilancia
- Differenze con gli altri contratti di locazione a Torino
- Quando conviene davvero il 4+4
- Conclusione
Cos’è il contratto canone libero 4+4 e da dove nasce
Il contratto canone libero 4+4 è il contratto abitativo “standard” disciplinato dall’art. 2, comma 1, della Legge 431/1998. La legge stabilisce che le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, rinnovati automaticamente per altri quattro, salvo i casi di diniego del rinnovo previsti dalla stessa legge.
Il nome “4+4” deriva proprio da questa struttura:
4 anni iniziali obbligatori + 4 anni di rinnovo automatico. In concreto, salvo particolari eccezioni, l’inquilino gode di una stabilità minima molto forte e il proprietario non può scegliere liberamente una durata più breve per un uso abitativo ordinario.
A differenza del 3+2 a canone concordato, nel 4+4 il canone non deve rispettare fasce minime o massime fissate a livello locale. Proprio per questo si parla di canone libero. L’altra faccia della medaglia è che questa maggiore libertà non dà accesso alle agevolazioni fiscali tipiche dei contratti concordati.
Come funziona la durata e il rinnovo automatico del canone libero
Il contratto dura quattro anni e, alla prima scadenza, si rinnova automaticamente per altri quattro anni se il locatore non comunica la disdetta per uno dei motivi tassativamente previsti dalla legge. Questi motivi sono indicati dall’art. 3 della Legge 431/1998 e comprendono, per esempio, la necessità di destinare l’immobile ad abitazione propria o di determinati familiari, oppure l’intenzione di vendere l’immobile in casi specifici.
Il punto importante è questo: alla prima scadenza dei primi 4 anni il proprietario non è libero di interrompere il rapporto come vuole. Può farlo solo nei casi previsti dalla legge e con preavviso di almeno 6 mesi. Alla seconda scadenza, invece, il mancato rinnovo è più libero, sempre con il rispetto del preavviso previsto.
Per l’inquilino il discorso è diverso. Il conduttore può recedere nei casi previsti dalla legge e dal contratto; molto spesso i contratti prevedono anche la facoltà di recesso per gravi motivi, con preavviso. Conviene sempre disciplinare bene questo punto in modo chiaro nel testo contrattuale.
Il canone libero: non soggetto all’Accordo Territoriale
Nel 4+4 il canone è liberamente stabilito da proprietario e inquilino. Non ci sono tabelle comunali da rispettare, non ci sono valori minimi e massimi fissati dall’Accordo Territoriale e non serve calcolare il canone sulla base delle fasce di zona. Questo è l’elemento che distingue più nettamente il 4+4 dai contratti a canone concordato.
A Torino, infatti, l’Accordo Territoriale in vigore dal 1° maggio 2024 serve a determinare i canoni dei contratti convenzionati, non quelli liberi. Il Comune lo dice in modo chiaro: gli accordi territoriali stabiliscono i valori minimi e massimi del canone per i contratti concordati, transitori e studenti. Il 4+4 libero resta fuori da questa disciplina.
Quanto all’aggiornamento del canone, il meccanismo non è automatico: deve essere previsto nel contratto. Se il locatore ha optato per la cedolare secca, però, non può chiedere aggiornamenti del canone finché dura l’opzione, compreso l’adeguamento ISTAT.
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Il 4+4 può essere usato anche per una stanza o una porzione di appartamento
Questo è un punto importante, perché spesso viene spiegato male.
Il contratto 4+4 non riguarda soltanto l’intero appartamento. I modelli ministeriali richiamati dal D.M. 16 gennaio 2017 contemplano espressamente anche la locazione di “una porzione dell’unità immobiliare”. Questo significa che il proprietario può usare un contratto abitativo anche per affittare una stanza o una parte dell’alloggio, purché il contratto descriva con precisione gli spazi concessi in uso esclusivo e quelli eventualmente comuni.
Quindi sì: a Torino è possibile stipulare un 4+4 parziale a canone libero per affittare una stanza, anche a uno studente, ma in questo caso non si tratta del contratto per studenti universitari in senso tecnico. È un normale contratto libero di locazione parziale. Di conseguenza, il canone resta libero, non segue l’Accordo Territoriale e non beneficia delle agevolazioni fiscali proprie dei contratti concordati.
Altro chiarimento utile: nel 4+4 parziale non c’è un obbligo generale che il proprietario abiti nell’immobile. L’obbligo di coabitazione riguarda specifiche fattispecie locali dei contratti concordati parziali, non il contratto libero 4+4.
Registrazione del contratto e adempimenti obbligatori
Il contratto di locazione abitativa deve essere stipulato in forma scritta. Inoltre deve essere registrato entro 30 giornidalla data della stipula o, se anteriore, dalla sua decorrenza. Questo vale anche per il 4+4.
Nel regime ordinario, per la registrazione si paga un’imposta di registro pari al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro. A questa si aggiunge normalmente anche l’imposta di bollo, salvo che il locatore scelga la cedolare secca.
Dal punto di vista pratico, un contratto ben fatto dovrebbe indicare in modo preciso:
- dati delle parti;
- descrizione dell’immobile o della porzione locata;
- durata;
- importo del canone;
- modalità di pagamento;
- eventuale deposito cauzionale;
- ripartizione delle spese;
- clausole su recesso, rinnovo e aggiornamento del canone.Questi elementi non sostituiscono la normativa, ma aiutano a evitare la maggior parte dei contenziosi.
Tassazione del 4+4: cedolare secca o regime ordinario
Per il proprietario, il vero nodo del 4+4 è spesso fiscale.
Cedolare secca al 21%
Nel contratto 4+4 a canone libero il proprietario può optare per la cedolare secca al 21%. L’Agenzia delle Entrate conferma che l’imposta sostitutiva si calcola applicando l’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. Con la cedolare secca non si pagano IRPEF ordinaria sul reddito da locazione, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto.
Di contro, scegliendo la cedolare secca il locatore rinuncia per tutta la durata dell’opzione a qualsiasi aggiornamento del canone, compreso l’adeguamento ISTAT. È una rinuncia che va valutata bene, soprattutto nei contratti di lunga durata.
Regime ordinario IRPEF
L’alternativa è il regime ordinario, in cui il reddito da locazione confluisce nella tassazione IRPEF del proprietario. In questo caso restano dovute anche l’imposta di registro e l’imposta di bollo secondo le regole ordinarie.
La convenienza tra cedolare secca e regime ordinario dipende dal reddito complessivo del locatore, ma nella pratica il 4+4 viene molto spesso registrato con cedolare secca proprio per semplificare il carico fiscale e gli adempimenti. Questa però è una valutazione economica, non una regola assoluta.
Il canone libero 4+4 non ha le agevolazioni dei contratti concordati
Questo è il punto centrale da chiarire bene in un articolo rivolto ai proprietari.
Il contratto 4+4 non è regolato dall’Accordo Territoriale di Torino e, proprio per questo, non beneficia delle agevolazioni fiscali riconosciute ai contratti a canone concordato. A Torino il Comune collega espressamente i benefici IMU ai contratti redatti secondo i parametri dell’Accordo Territoriale e dei contratti-tipo, con relativa attestazione di conformità.
Tradotto in termini pratici:
- nel 4+4 libero la cedolare secca è 21%;
- nel 3+2 concordato, nel transitorio concordato e nel contratto studenti la cedolare può essere 10%, se il contratto rientra davvero nel regime concordato;
- per i contratti concordati il Comune di Torino richiama anche la riduzione IMU del 25% prevista per gli immobili locati a canone concordato.
Quindi il vantaggio del 4+4 non è fiscale, ma contrattuale e commerciale: più libertà nel determinare il canone e possibilità di lavorare a prezzo di mercato. Lo svantaggio è una fiscalità meno favorevole rispetto alle formule concordate.
L’IMU: l’ago della bilancia
Quando un proprietario confronta un 4+4 a canone libero con un contratto a canone concordato, tende a guardare subito il canone mensile. In realtà, il vero spartiacque spesso è un altro: l’IMU. La differenza tra cedolare secca al 21% e al 10% conta, ma in molti casi è proprio il peso dell’IMU a far pendere la bilancia da una parte o dall’altra. A Torino, infatti, i contratti concordati beneficiano della riduzione del 25% dell’aliquota IMU deliberata dal Comune, oltre alla cedolare secca agevolata al 10%.
Esempio 1: IMU contenuta, il 4+4 resta competitivo
Ipotesi
- 4+4 a canone libero: € 900 al mese → € 10.800 annui
- Concordato 3+2: € 780 al mese → € 9.360 annui
- IMU annua 4+4: € 1.000
- IMU annua concordato: € 750
- Cedolare secca: 21% sul libero, 10% sul concordato
| Tipo di contratto | Canone annuo | Cedolare secca | IMU annua | Netto annuo |
|---|---|---|---|---|
| 4+4 canone libero | € 10.800 | € 2.268 | € 1.000 | € 7.532 |
| Concordato agevolato | € 9.360 | € 936 | € 750 | € 7.674 |
In questo primo scenario, il concordato resta leggermente più conveniente, ma il divario è minimo. Questo fa capire che, se l’IMU è relativamente bassa, un 4+4 con canone di mercato può restare molto competitivo.
Esempio 2: IMU alta, il concordato diventa più interessante
Ipotesi
- 4+4 a canone libero: € 900 al mese → € 10.800 annui
- Concordato 3+2: € 780 al mese → € 9.360 annui
- IMU annua 4+4: € 1.900
- IMU annua concordato: € 1.425
- Cedolare secca: 21% sul libero, 10% sul concordato
| Tipo di contratto | Canone annuo | Cedolare secca | IMU annua | Netto annuo |
|---|---|---|---|---|
| 4+4 canone libero | € 10.800 | € 2.268 | € 1.900 | € 6.632 |
| Concordato agevolato | € 9.360 | € 936 | € 1.425 | € 6.999 |
Qui la differenza diventa più evidente: all’aumentare dell’IMU, il contratto agevolato tende a recuperare terreno e può superare il 4+4 in termini di resa netta.
In sintesi: il canone libero permette di chiedere di più, ma il contratto concordato beneficia di una tassazione più favorevole. Per questo, nella valutazione del proprietario, l’IMU è spesso l’ago della bilancia: quando pesa poco, il 4+4 può restare molto competitivo; quando pesa molto, il concordato diventa spesso più conveniente.
Differenze con gli altri contratti di locazione a Torino
Per capire quando conviene davvero il 4+4, vale la pena confrontarlo con le altre formule.
Rispetto al 3+2 concordato, il 4+4 consente di fissare liberamente il canone, ma non dà accesso alla cedolare secca al 10% né alle agevolazioni IMU legate ai contratti concordati. Il 3+2, invece, impone il rispetto dei parametri dell’Accordo Territoriale di Torino.
Rispetto al contratto transitorio, il 4+4 è la formula corretta quando manca una vera esigenza temporanea documentabile. Il transitorio non può essere usato solo per “provare” un inquilino o per aggirare la durata minima del contratto libero.
Rispetto al contratto per studenti universitari, il 4+4 può essere stipulato anche con uno studente, ma in tal caso resta un contratto libero. Se invece si vuole usare il contratto studenti in senso tecnico, si entra nella disciplina concordata, con canone regolato e benefici fiscali diversi.
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Quando conviene davvero il canone libero 4+4
Il 4+4 conviene soprattutto al proprietario che vuole:
- affittare con una logica di lungo periodo;
- fissare il canone secondo il mercato reale;
- evitare i vincoli di calcolo dell’Accordo Territoriale;
- mantenere la possibilità di locare anche solo una stanza o una porzione di immobile a canone libero.
Conviene meno quando il canone concordato consentirebbe comunque un incasso soddisfacente e, in cambio, permetterebbe di ridurre in modo significativo la tassazione. In quei casi il confronto con il 3+2 o con un contratto studenti/concordato può essere economicamente più interessante.
Conclusione
Il contratto 4+4 a Torino resta la soluzione più semplice da capire e la più libera nella determinazione del canone. È adatto a chi cerca stabilità e vuole locare un immobile abitativo senza entrare nel sistema dei canoni concordati. Può essere usato anche per la locazione parziale di una stanza, senza obbligo generale di coabitazione del proprietario, ma in questo caso resta comunque un contratto libero, con la relativa fiscalità.
La sua vera forza è la libertà sul prezzo. Il suo vero limite è fiscale: cedolare secca al 21% e nessuna agevolazione specifica da canone concordato. Per questo, prima di scegliere, il proprietario dovrebbe sempre ragionare non solo sul canone mensile, ma sul rendimento netto finale.
Articolo aggiornato a marzo 2026. Le informazioni fiscali e normative riportate si basano sulla Legge n. 431/1998, sulla normativa vigente e, ove applicabile, sull’Accordo Territoriale di Torino.
