Vendere casa con mutuo in corso a Torino: Guida completa 2026

Si può vendere casa con mutuo in corso? Si, la proprietà è tua e non serve estinguere prima il finanziamento per metterla sul mercato. Quello che conta è stabilire come verrà chiuso (o trasferito) il debito con la banca al momento del rogito e come verrà cancellata l’ipoteca che grava sull’immobile. Nella pratica, di solito, il debito residuo viene pagato con una parte del prezzo versato dall’acquirente davanti al notaio; esistono però altre strade, come l’accollo, e situazioni più delicate, prima fra tutte quella in cui il prezzo non basta a ripagare il mutuo. Questa guida, aggiornata a settembre 2026 e costruita su fonti istituzionali, spiega cosa succede al tuo mutuo se vendi casa a Torino o in provincia, quali costi possono esserci e quali passaggi conviene chiarire prima di accettare una proposta.

• Si può vendere casa con mutuo ancora in corso?
• Cosa succede al mutuo quando si vende casa?
• Estinzione anticipata del mutuo con il ricavato della vendita
• Ci sono penali per estinguere il mutuo prima della scadenza?
• Vendere casa tramite accollo del mutuo
• Vendere casa e comprarne un’altra: cosa succede al mutuo?
• Cosa succede se il prezzo di vendita è inferiore al mutuo residuo?
• Cosa succede se il prezzo di vendita è superiore al mutuo residuo?
• Cosa succede all’ipoteca quando viene estinto il mutuo?
• Quali documenti servono per vendere una casa con mutuo?
• Quanto costa vendere una casa con mutuo in corso?
• Mutuo e proposta d’acquisto: perché conoscere il debito residuo prima di accettare
• Il ruolo del notaio quando si vende una casa con mutuo
• Il ruolo dell’agenzia immobiliare quando c’è un mutuo residuo
• Tre esempi pratici: cosa succede il giorno del rogito
• Domande frequenti sulla vendita di una casa con mutuo
• In sintesi: cosa succede al tuo mutuo se vendi casa

Si può vendere casa con mutuo ancora in corso?

Sì. Chi ha un mutuo ipotecario resta proprietario dell’immobile e può venderlo in qualsiasi momento. Nella sua guida sul mutuo ipotecario la Banca d’Italia chiarisce che il proprietario può continuare ad abitare la casa ipotecata, affittarla o venderla, aggiungendo però che vendere può essere più complicato proprio a causa del vincolo che grava sul bene. La complicazione non è un divieto: dipende dal fatto che, quando la proprietà passa all’acquirente, debito e ipoteca vanno gestiti in modo che la casa arrivi libera da garanzie a favore della banca oppure che l’acquirente accetti consapevolmente di subentrare nel mutuo.

Proprietà, mutuo e ipoteca: tre cose diverse

Un errore comune è pensare che la banca sia “un po’ proprietaria” della casa finché il mutuo non è pagato. Non è così: proprietà, mutuo e ipoteca sono tre elementi distinti.

	Che cos’è	Chi è coinvolto	Cosa succede se vendi
Proprietà	Il diritto sull’immobile	Tu (e gli eventuali altri proprietari)	Passa all’acquirente con il rogito
Mutuo	Il contratto con cui la banca ti ha prestato una somma che devi restituire a rate	Tu e la banca	Il debito va chiuso o trasferito
Ipoteca	La garanzia iscritta nei registri immobiliari sulla casa, a favore della banca	La banca	Segue l’immobile e va cancellata, salvo accollo

L’ipoteca è un diritto di garanzia: non toglie la proprietà a chi ha il mutuo, ma dà alla banca la possibilità, se il debito non viene pagato, di far vendere l’immobile e di essere soddisfatta con preferenza sul ricavato. Il Codice civile (art. 2808) precisa che questo diritto si può far valere anche nei confronti del terzo che ha acquistato il bene. È il motivo per cui nessun acquirente ben consigliato accetta di comprare una casa ancora ipotecata senza che sia chiaro come e quando l’ipoteca sparirà.

Le parole chiave in breve

• Ipoteca: garanzia reale che la banca iscrive sull’immobile a tutela del proprio credito.
• Debito residuo: la parte di capitale del mutuo che non hai ancora restituito.
• Conteggio estintivo: il documento con cui la banca indica la cifra esatta necessaria per chiudere il mutuo a una data precisa (capitale residuo più interessi maturati fino a quel giorno e le eventuali voci dovute).
• Accollo: accordo con cui l’acquirente si assume il debito del venditore verso la banca.
• Accollo liberatorio: accollo in cui la banca dichiara espressamente di liberare il venditore, che non risponde più del debito.

Cosa succede quando decidi di vendere casa con mutuo?

Quando decidi di vendere casa con mutuo in corso hai, in sostanza, tre strade: estinguere il mutuo con il ricavato della vendita, estinguerlo prima del rogito con risorse tue, oppure far subentrare l’acquirente nel finanziamento con l’accollo. Una quarta situazione, quella in cui il prezzo è più basso del debito residuo, richiede invece un accordo specifico con la banca. Le guide divulgative dei notai indicano come ipotesi più frequente quella in cui il venditore usa parte del prezzo per estinguere il mutuo contestualmente all’atto di vendita.

Soluzione	Come funziona	Ruolo della banca	Quando si usa
Estinzione con il ricavato della vendita	Al rogito una parte del prezzo paga il debito residuo, il resto va a te	Fornisce il conteggio estintivo, incassa, rilascia la quietanza	È il caso più frequente
Estinzione anticipata prima del rogito	Chiudi il mutuo con risparmi o altri fondi e vendi una casa già libera	Come sopra	Se hai la liquidità necessaria
Accollo del mutuo	L’acquirente subentra nel finanziamento e ne paga le rate	Deve aderire; per liberarti serve una dichiarazione espressa	Casi particolari, valutati caso per caso
Prezzo inferiore al debito	Serve coprire la differenza o concordare una soluzione	Deve accettare: nessun automatismo	Situazioni da affrontare prima del rogito

Nelle sezioni seguenti trovi ogni soluzione spiegata separatamente. Una precisazione importante: la portabilità del mutuo (o surroga), che spesso viene citata in questo contesto, non è una strada per vendere casa. Serve a cambiare banca mantenendo lo stesso finanziamento e la stessa ipoteca, non a spostare il mutuo su un altro immobile né a “passarlo” a chi compra. Ne parliamo nella sezione dedicata a chi vende e compra contemporaneamente.

Estinzione anticipata del mutuo con il ricavato della vendita

Estinguere il mutuo con il ricavato della vendita significa che, il giorno del rogito, una parte del prezzo pagato dall’acquirente viene versata direttamente alla banca per chiudere il debito, mentre la parte restante spetta a te. Non serve avere in anticipo la somma necessaria e non serve estinguere il mutuo prima di mettere la casa in vendita. La Banca d’Italia definisce l’estinzione anticipata come la chiusura del rapporto con la restituzione, in un’unica soluzione, del capitale ancora dovuto prima della scadenza.

Come funziona vendere casa con mutuo passo dopo passo

1. Prima di vendere casa con mutuo, chiedi il debito residuo indicativo. Ti servono il capitale ancora da restituire e il piano di ammortamento aggiornato, che trovi anche nelle comunicazioni periodiche che la banca è tenuta a inviarti almeno una volta l’anno. È la base per capire quanto ti resterà davvero dalla vendita.
2. Quando c’è un accordo con l’acquirente, richiedi il conteggio estintivo. È riferito a una data precisa (quella prevista per il rogito) e ha una validità limitata: se l’atto slitta, va aggiornato, perché gli interessi maturano giorno per giorno.
3. La banca deve indicarti tre cose: l’importo esatto da pagare alla data prevista, le modalità con cui incasserà la somma (beneficiario e strumento di pagamento) e la propria disponibilità a rilasciare quietanza e a comunicare l’estinzione ai registri immobiliari per la cancellazione dell’ipoteca.
4. Il giorno del rogito, il prezzo viene ripartito. L’acquirente consegna più mezzi di pagamento: uno alla banca, per l’importo del conteggio estintivo, e uno (o più) a te per la differenza. Il notaio coordina l’operazione e verifica che le cifre coincidano. In alcuni casi la banca invia un proprio incaricato o rilascia in anticipo una dichiarazione scritta: le prassi variano da istituto a istituto.
5. Dopo il rogito, la banca chiude il rapporto. Rilascia la quietanza e comunica l’estinzione ai registri immobiliari: da qui parte la cancellazione dell’ipoteca, che spieghiamo più avanti.

Se hai la liquidità, puoi estinguere anche prima

Estinguere il mutuo prima del rogito con risparmi o con altri fondi è possibile e non cambia la sostanza giuridica dell’operazione: la casa arriva alla vendita già senza debito. È una scelta di convenienza personale, non un passaggio obbligato. Fino alla data dell’estinzione continuano a maturare gli interessi, e dopo il pagamento del capitale residuo il mutuo non genera più rate né costi finanziari.

Se l’acquirente compra con un mutuo

Molti acquirenti finanziano l’acquisto con un proprio mutuo: in questo caso la loro banca versa le somme al rogito e una parte viene destinata alla tua banca. La Banca d’Italia segnala che il mutuo, di solito, non viene erogato il giorno stesso della firma del contratto di finanziamento ma solo dopo alcuni giorni, quando l’ipoteca ha normalmente raggiunto un maggior grado di sicurezza. Per questo i tempi dell’erogazione vanno concordati in anticipo con notaio e banche, evitando che il pagamento del tuo debito dipenda da somme non ancora disponibili.

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Ci sono penali per estinguere il mutuo prima della scadenza?

Per i mutui casa concessi a persone fisiche dal 2007 in poi, in linea generale no: la legge vieta penali e compensi per l’estinzione anticipata. Esistono però eccezioni che è bene verificare sul proprio contratto prima di dare per scontato che estinguere non costi nulla.

La regola generale

L’articolo 120-ter del Testo unico bancario dichiara nullo qualunque patto che preveda compensi, penali o altre prestazioni a favore della banca per l’estinzione anticipata, totale o parziale, dei mutui stipulati da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione (o all’attività economica o professionale della persona fisica). La nullità opera di diritto e non invalida il resto del contratto. La Banca d’Italia riassume il concetto tra i diritti del cliente: estinguere in anticipo, in tutto o in parte, questi mutui senza pagare compensi, oneri o penali.

La disciplina si applica ai contratti stipulati dal 2 febbraio 2007 per l’acquisto della prima casa e, per gli altri mutui rientranti nella norma (ad esempio acquisto di una seconda casa o ristrutturazione), a quelli stipulati dal 3 aprile 2007, come stabilito dall’articolo 6 del D.Lgs. 141/2010.

Quando possono esserci penali o compensi

• Mutui stipulati prima del 2007. Per i contratti anteriori alle date sopra indicate la penale non è stata azzerata ma ridotta: la misura massima è quella definita dall’accordo tra ABI e associazioni dei consumatori del 2 maggio 2007, richiamato dalla legge. Secondo i documenti che riassumono l’accordo, i tetti dipendono dal tipo di tasso e dal punto del piano di ammortamento in cui ci si trova: nell’ordine dello 0,50% per i tassi variabili e fino all’1,90% (poi 1,50% nella seconda metà del piano) per i tassi fissi, con riduzioni progressive negli ultimi anni. Quanto pagheresti nel tuo caso dipende dal contratto e dalla data di stipula.
• Finanziamenti che non rientrano nella norma. L’articolo 120-ter riguarda mutui a persone fisiche con determinate finalità. Possono restarne fuori, ad esempio, i mutui intestati a società o quelli garantiti da ipoteca ma concessi per scopi diversi dall’acquisto o dalla ristrutturazione (come esigenze di liquidità).
• Mutuo fondiario. L’articolo 40 del TUB prevede, per il credito fondiario, la possibilità di un compenso “omnicomprensivo” per l’estinzione anticipata, stabilito nel contratto. Il rapporto tra questa disposizione e l’articolo 120-ter è stato oggetto di discussione tra gli interpreti; per i mutui che rientrano nell’articolo 120-ter, la regola resta il divieto di penali.
• Altri finanziamenti. Prestiti personali e altri crediti al consumo seguono regole proprie (art. 125-sexies TUB) e non vanno confusi con il mutuo ipotecario.

Interessi e altre voci: non sono penali

Anche quando non ci sono penali, nel conteggio estintivo compaiono gli interessi maturati dall’ultima rata fino al giorno del pagamento, che non sono un costo aggiuntivo ma la remunerazione della banca per il periodo in cui hai avuto il denaro. Se nel conteggio trovi voci ulteriori rispetto a capitale e interessi, chiedi alla banca di indicarne la natura e il fondamento contrattuale o di legge. In caso di contestazione puoi presentare reclamo scritto alla banca (che deve rispondere entro 60 giorni) e, se non sei soddisfatto, ricorrere all’Arbitro Bancario Finanziario, come ricorda la Banca d’Italia.

Vendere casa con mutuo tramite accollo

L’accollo consente all’acquirente di subentrare nel mutuo del venditore invece di estinguerlo: chi compra continua a pagare le rate e il prezzo che versa al venditore si riduce del debito residuo. È una soluzione possibile, ma meno frequente dell’estinzione, e per il venditore comporta un rischio da valutare con attenzione: liberarsi davvero dal debito dipende solo dalla banca.

Che cos’è l’accollo e come funziona

Con l’accollo, venditore e acquirente si accordano perché l’acquirente si assuma il debito del mutuo (art. 1273 del Codice civile). Nell’atto di vendita una parte del prezzo non viene pagata in denaro al venditore ma compensata dall’assunzione del debito residuo da parte di chi compra. L’ipoteca resta sull’immobile, perché il mutuo non viene estinto. Come spiegano i notai, l’acquirente ha il vantaggio di non dover accendere un nuovo mutuo e una nuova ipoteca, ma si prende il finanziamento così com’è, con la sua durata, il suo tasso e l’importo delle rate.

Accollo cumulativo e accollo liberatorio

La differenza è tutta nella posizione del venditore:

• Accollo cumulativo (o non liberatorio): l’acquirente si assume il debito, ma il venditore resta obbligato verso la banca insieme a lui, in solido. Se l’acquirente smette di pagare, la banca può rivolgersi anche a te.
• Accollo liberatorio: la banca aderisce all’accordo e dichiara espressamente di liberare il venditore. Da quel momento il debito è solo dell’acquirente.

Il punto che sfugge più spesso è questo: l’accettazione dell’acquirente non libera automaticamente il venditore, e nemmeno l’adesione della banca all’accollo basta di per sé. Secondo l’articolo 1273 del Codice civile, l’adesione del creditore comporta la liberazione del debitore originario solo se questa è una condizione espressa dell’accordo oppure se la banca dichiara espressamente di liberarlo; in caso contrario il venditore rimane obbligato in solido con l’acquirente. Per questo l’atto notarile deve indicare con chiarezza se l’accollo è liberatorio e la liberazione deve risultare da una dichiarazione della banca.

Il ruolo della banca per vendere casa con mutuo e accollo

La banca non è obbligata ad accettare il nuovo debitore. Prima di decidere valuterà la capacità di rimborso dell’acquirente, esattamente come farebbe per un nuovo mutuo. Se la risposta è negativa, l’accollo liberatorio non è praticabile e si torna alle altre soluzioni, in particolare all’estinzione con il ricavato della vendita.

Vantaggi e rischi

Per il venditore. Il vantaggio è non dover estinguere il mutuo né occuparsi della cancellazione dell’ipoteca. Il rischio è quello di restare debitore se la liberazione non è espressa: in tal caso, finché il debito non è estinto, potresti dover rispondere delle rate non pagate dall’acquirente, e la tua posizione debitoria potrebbe incidere quando chiedi un nuovo finanziamento.

Per l’acquirente. Il vantaggio è risparmiare le spese legate a un nuovo finanziamento e a una nuova ipoteca, e in certi casi ereditare condizioni migliori di quelle di mercato. Il rischio è accettare un mutuo con tasso, durata e rata già fissati, che potrebbero non essere convenienti, e dover verificare che il venditore sia in regola con i pagamenti. Come ricordano i notai, l’acquirente deve anche accertarsi che le rate siano pagate con regolarità, perché è quella la situazione debitoria che si porta in casa.

Quando ha senso

Come ricordano alcuni notai, l’accollo era più diffuso quando l’estinzione anticipata era penalizzata; oggi, con l’estinzione generalmente gratuita per i mutui casa, ha meno ragione di essere, salvo situazioni in cui il finanziamento in essere abbia condizioni particolarmente vantaggiose o nelle vendite da costruttore, dove l’acquirente subentra nella quota di mutuo frazionata. In tutti i casi l’operazione va progettata con il notaio prima di firmare la proposta.

Vendere casa con mutuo e comprarne un’altra: cosa succede?

Sì, puoi vendere una casa con mutuo e comprarne un’altra, ma il mutuo non si sposta con te: quello vecchio viene estinto con la vendita e per la nuova abitazione serve un nuovo finanziamento, con una nuova ipoteca sul nuovo immobile. Il punto delicato, di solito, non è la norma ma il coordinamento dei tempi tra i due atti.

Estinzione del vecchio mutuo e nuovo finanziamento

Il vecchio mutuo si chiude come descritto sopra e ciò che resta della vendita, al netto di debito e costi, diventa la tua disponibilità per il nuovo acquisto. Per il resto ti rivolgi a una banca (la stessa o un’altra) per un nuovo mutuo, che sarà valutato come qualsiasi altra richiesta: la Banca d’Italia ricorda che l’importo concesso, in generale, non supera l’80% del valore dell’immobile stabilito dalla perizia e che è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile. Sul nuovo finanziamento la banca trattiene un’imposta sostitutiva pari al 2% dell’importo, o allo 0,25% se si tratta di acquisto della prima casa.

Finché il vecchio mutuo non è estinto, la banca che valuta il nuovo finanziamento ne tiene conto tra i tuoi impegni: per questo è frequente che l’erogazione venga collegata alla chiusura del debito precedente. È una prassi che conviene chiarire subito con la banca, non una regola uguale per tutti.

Portabilità e surroga: cosa consentono davvero

La portabilità (o surroga) permette di estinguere il proprio mutuo con un nuovo finanziamento di pari importo residuo concesso da un’altra banca, anche senza il consenso di quella originaria, con la possibilità di mantenere l’ipoteca originaria e senza costi per il cliente. Lo prevedono l’articolo 120-quater del Testo unico bancario e, in termini semplici, la guida della Banca d’Italia. La nuova banca subentra nelle garanzie del vecchio finanziamento: cambiano il creditore e le condizioni del finanziamento, non l’immobile né l’ipoteca.

Proprio per questo va tenuta ben distinta da ciò che non consente:

• non trasferisce il mutuo da una casa all’altra: la garanzia resta l’ipoteca sull’immobile originario, quindi se vendi quella casa il finanziamento va comunque chiuso;
• non permette all’acquirente di “prendersi” il tuo mutuo: per questo esiste l’accollo, che richiede l’accordo tra le parti e la banca;
• non cancella l’ipoteca al momento della vendita.

La surroga può avere senso per migliorare le condizioni del mutuo se non hai in programma di vendere a breve. Come strumento per vendere e comprare, invece, non serve.

Vendere casa con mutuo: coordinare le tempistiche tra vendita e nuovo acquisto

Esistono in pratica tre impostazioni, ciascuna con i suoi pro e contro:

• Prima vendi, poi compri. Sai con esattezza quanto incassi, ma potresti dover trovare una sistemazione temporanea tra i due rogiti.
• Prima compri, poi vendi. Non resti senza casa, ma per un periodo sostieni due immobili e serve la liquidità o un finanziamento adeguato; alcune banche offrono soluzioni dedicate a questa fase, con condizioni proprie da verificare nei fogli informativi.
• Due rogiti ravvicinati, anche nella stessa giornata. Con un buon coordinamento tra notai, banche e parti, il ricavato della prima vendita può essere utilizzato per il secondo acquisto. Richiede tempi compatibili e la disponibilità di tutti i soggetti coinvolti.

La Banca d’Italia invita a valutare, prima di scegliere il mutuo, se i tempi previsti per la concessione sono compatibili con quelli dell’acquisto: nel caso di chi vende e compra, la stessa verifica riguarda la data della vendita.

Attenzione alle agevolazioni prima casa

Se hai acquistato la casa che stai vendendo con le agevolazioni prima casa da meno di cinque anni, l’Agenzia delle Entrate indica che si decade dal beneficio, a meno che entro un anno dalla vendita tu riacquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale. Sono previsti termini specifici anche per chi acquista la nuova prima casa prima di aver venduto la precedente. Trattandosi di regole con scadenze rigide e conseguenze economiche, conviene farle verificare dal notaio prima di fissare le date.

Cosa succede se il prezzo di vendita è inferiore al mutuo residuo?

Se il prezzo di vendita è inferiore al debito residuo, la vendita non può concludersi “normalmente”: il ricavato non basta a estinguere il mutuo e, finché il debito non è pagato o la banca non acconsente a una soluzione diversa, l’ipoteca resta. Non esistono meccanismi automatici che risolvano la differenza: ogni alternativa richiede risorse tue o l’accordo della banca.

Un esempio numerico

Immagina di vendere casa a 150.000 € con un debito residuo di 175.000 €. La differenza da coprire è di 25.000 €, prima ancora di considerare i costi della vendita.

• Ricavato dalla vendita: 150.000 €
• Debito da estinguere: 175.000 €
• Mancano 25.000 €

Alla banca non basta l’incasso del prezzo: il suo credito è di 175.000 € e non ha motivo, salvo diverso accordo, di cancellare la garanzia se riceve meno. L’acquirente, dal canto suo, non compra una casa che resta ipotecata per un debito altrui: come ricorda l’articolo 2808 del Codice civile, la banca potrebbe far valere l’ipoteca anche nei confronti di chi ha acquistato.

Quali soluzioni esistono (e perché nessuna è automatica)

• Coprire la differenza con risorse proprie. Risparmi, un prestito o l’aiuto di familiari: al rogito versi i 25.000 € mancanti insieme al prezzo. È la soluzione più lineare, ma richiede che quella somma esista.
• Chiedere alla banca un accordo. In alcuni casi la banca può accettare di cancellare l’ipoteca a fronte del pagamento del ricavato, regolando in altro modo la parte restante del debito (per esempio con un piano di rientro). È una scelta discrezionale della banca: non c’è un diritto del cliente a ottenerla, e la parte non pagata resta un debito, non più garantito dall’immobile venduto.
• Sostituire la garanzia. In casi particolari la banca può accettare un’altra garanzia (per esempio un diverso immobile) al posto di quella venduta, se la valuta adeguata.
• Ridurre il debito prima della vendita. Un’estinzione parziale anticipata, se le tue disponibilità lo consentono, riduce la differenza da coprire al rogito.
• Rivedere prezzo o tempi. Se il valore di mercato è vicino al debito residuo, può essere opportuno rimandare la vendita o riconsiderare la strategia.

Le soluzioni basate sull’accordo con la banca (seconda e terza) sono prassi bancaria, non diritti previsti dalla legge: la disponibilità dipende dalla singola banca e dalla tua situazione.

Perché ne devi parlare con la banca prima del rogito

Scoprire il problema pochi giorni prima dell’atto lascia poco margine: la banca ha bisogno di tempo per valutare una richiesta e, nel frattempo, hai già accettato un prezzo e forse versato un anticipo. Anche per questo la sezione dedicata alla proposta d’acquisto insiste sul calcolo del debito prima di accettare un’offerta.

Se ti accorgi che è difficile sostenere le rate, la Banca d’Italia consiglia di rivolgersi subito alla banca per cercare una soluzione (rinegoziazione, sospensione, modifica della durata) e di diffidare degli operatori non iscritti agli albi previsti dalla legge.

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Cosa succede se il prezzo di vendita è superiore al mutuo residuo?

Se il prezzo è superiore al debito, il mutuo viene estinto con una parte del prezzo e la differenza resta a te, al netto dei costi della vendita. È la situazione più comune per chi ha già rimborsato una parte consistente del finanziamento.

Un esempio numerico

Vendi casa a 220.000 € con un debito residuo di 90.000 €.

Voce	Importo
Prezzo di vendita	220.000 €
Estinzione del mutuo (pagata alla banca al rogito)	− 90.000 €
Somma che resta a te, prima dei costi	130.000 €

Per semplicità abbiamo ipotizzato che il conteggio estintivo coincida con il capitale residuo: nella realtà la banca aggiunge gli interessi maturati fino al giorno del pagamento, quindi la cifra da versarle sarà leggermente superiore.

Dai 130.000 € vanno poi sottratti i costi della vendita che restano a tuo carico, di cui parliamo più avanti: per esempio il compenso dell’agenzia, se previsto dall’incarico, l’attestato di prestazione energetica, eventuali regolarizzazioni, gli arretrati condominiali e, in alcuni casi, l’imposta sulla plusvalenza. Le spese notarili e le imposte legate alla stipula dell’atto di vendita sono, salvo diverso accordo, a carico dell’acquirente.

Cosa succede all’ipoteca quando viene estinto il mutuo?

Estinguere il mutuo e cancellare l’ipoteca sono due passaggi diversi: l’estinzione riguarda il debito, la cancellazione riguarda l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari. Nei casi ordinari, dopo il pagamento del debito l’ipoteca si estingue per legge alla stessa data e la cancellazione viene eseguita d’ufficio, senza notaio e senza costi per il proprietario, entro tempi che in genere si aggirano intorno al mese.

Come funziona la cancellazione semplificata quando decidi di vendere casa con mutuo

La procedura è disciplinata dall’articolo 40-bis del Testo unico bancario, come ricorda anche il Notariato. In sintesi:

1. L’ipoteca si estingue automaticamente alla data in cui il debito è estinto.
2. La banca rilascia al debitore una quietanza che attesta la data di estinzione e trasmette la comunicazione ai registri immobiliari entro trenta giorni da quella data, senza oneri per il debitore.
3. Decorso quel termine, se la comunicazione è arrivata e la banca non ha dichiarato che l’ipoteca permane, il conservatore cancella l’ipoteca d’ufficio entro il giorno successivo.
4. Nessuna autentica notarile è richiesta per questi atti.

Fino a quando la cancellazione non è eseguita, la comunicazione di avvenuta estinzione resta consultabile dai terzi: chi controlla i registri, per esempio il notaio o la banca dell’acquirente, vede quindi la situazione reale. In termini di tempi, questo significa che nei registri la cancellazione compare, di norma, circa un mese dopo il pagamento; se la comunicazione della banca non parte entro i termini, i tempi possono allungarsi.

Eccezioni e casi particolari

• Motivo ostativo della banca. Se ricorre un giustificato motivo ostativo, la banca può comunicare che l’ipoteca permane: in quel caso l’estinzione automatica non si verifica.
• Ipoteche diverse da quelle di mutuo. La procedura riguarda le ipoteche iscritte a garanzia di mutui e finanziamenti concessi da banche, intermediari finanziari ed enti di previdenza obbligatoria. Altre ipoteche, come quelle iscritte a seguito di un provvedimento giudiziale, seguono altre strade e possono richiedere atti diversi.
• Vendite da costruttore. Il Notariato segnala che alcune situazioni specifiche, come le compravendite effettuate da costruttori con le tutele previste per gli acquirenti di immobili da costruire, hanno regole proprie.
• Cancellazione notarile ordinaria. Le parti possono scegliere di far cancellare l’ipoteca con atto notarile, con costi a carico di chi lo richiede: in pratica è una via meno usata.

Cosa fare dopo il rogito

Conserva la quietanza della banca e, dopo qualche settimana, verifica con una visura ipotecaria (o chiedendo al notaio) che la cancellazione sia stata eseguita. Se la banca non provvede, sollecitala per iscritto: il reclamo alla banca e, in seconda battuta, il ricorso all’Arbitro Bancario Finanziario sono gli strumenti indicati dalla Banca d’Italia per le contestazioni.

Quali documenti servono per vendere una casa con mutuo?

Per vendere una casa con mutuo servono i documenti ordinari di ogni compravendita più un piccolo gruppo di documenti specifici sul finanziamento e sull’ipoteca. Averli pronti prima di ricevere una proposta evita ritardi e sorprese.

Documenti specifici per vendere casa con mutuo

• Contratto di mutuo ed eventuali atti successivi (rinegoziazioni, sospensioni, surroghe). Contiene la data di stipula, la finalità, il tipo di tasso e le condizioni per l’estinzione: è il documento da cui capire se possono esserci penali.
• Piano di ammortamento aggiornato e ultima comunicazione periodica della banca: servono a stimare il debito residuo prima ancora di avere un’offerta.
• Conteggio estintivo aggiornato alla data prevista per il rogito, con indicazione di importo, beneficiario e modalità di pagamento. Ha validità limitata e va rinnovato se l’atto slitta.
• Dati dell’ipoteca: gli estremi dell’iscrizione, che trovi nell’atto di mutuo, e una visura ipotecaria per verificare se sull’immobile gravano anche altre formalità (altre ipoteche, pignoramenti).
• Impegno della banca a rilasciare la quietanza e a comunicare l’estinzione ai registri immobiliari dopo il pagamento.
• In caso di accollo: la documentazione dell’acquirente presentata alla banca, la risposta della banca e, se l’accollo è liberatorio, la dichiarazione espressa di liberazione.
• Situazione dei pagamenti: le ricevute delle rate recenti, soprattutto se l’acquirente si accolla il debito.

Quanto costa vendere casa con mutuo in corso?

Vendere una casa con mutuo in corso non aggiunge, di per sé, un costo fisso: il debito residuo va restituito ma è denaro che già devi alla banca, non una spesa della vendita. I costi da considerare dipendono dal tuo contratto e dal tipo di operazione, per questo non ha senso indicare cifre valide per tutti.

Voce	È un costo della vendita?	Cosa devi sapere
Capitale residuo del mutuo	No	È il debito che restituisci con parte del prezzo. Non “si perde”: semplicemente non è più a tuo carico dopo l’estinzione.
Interessi maturati	Sì, per il periodo fino al pagamento	Sono inclusi nel conteggio estintivo. Dopo l’estinzione non ne maturano più.
Compensi o penali di estinzione	Di regola no	Vietati per la maggior parte dei mutui casa di persone fisiche dal 2007; possibili in casi specifici (si veda la sezione dedicata).
Altri costi bancari	Da verificare	Se il conteggio contiene voci diverse da capitale e interessi, chiedine la base contrattuale o di legge.
Costi notarili legati all’operazione	Dipende	Le spese dell’atto di vendita sono di norma a carico dell’acquirente (art. 1475 c.c.), salvo accordo diverso. Puoi sostenere tu il costo di operazioni specifiche, come una cancellazione dell’ipoteca in forma notarile.
Altri costi della vendita	Sì	Compenso dell’agenzia (secondo l’incarico), attestato di prestazione energetica, regolarizzazioni, arretrati condominiali.
Imposta sulla plusvalenza	Solo in casi specifici	Riguarda le vendite entro cinque anni dall’acquisto; vedi sotto.

La plusvalenza: quando si paga

Le plusvalenze immobiliari sono tassate quando l’immobile viene ceduto entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione. Non sono tassabili, tra l’altro, quelle relative a immobili adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso e a quelli ricevuti per successione. L’Agenzia delle Entrate indica che il venditore può chiedere al notaio di applicare al momento dell’atto un’imposta sostitutiva del 26%. Esistono regole specifiche per casi particolari (per esempio gli immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus): se pensi di ricadere in uno di questi scenari, il calcolo va fatto con il notaio o con un commercialista prima di accettare un prezzo.

Vendere casa con mutuo: come non farsi sorprendere dai costi

Prima di accettare un’offerta calcola il tuo netto in questo modo: prezzo di vendita meno conteggio estintivo (non solo capitale residuo) meno costi che restano a tuo carico. Se la cifra è quella che ti aspettavi e sufficiente per il tuo progetto, l’operazione regge; se no, meglio scoprirlo prima di firmare che davanti al notaio.

Mutuo e proposta d’acquisto: perché conoscere il debito residuo prima di accettare

Prima di accettare una proposta d’acquisto devi conoscere il tuo debito residuo, perché accettando ti impegni a vendere a un certo prezzo: se quel prezzo non permette di estinguere il mutuo, rischi di non riuscire a firmare il rogito. È il passaggio più semplice da fare e quello che evita più problemi.

Cosa fare prima di rispondere a un’offerta

1. Chiedi alla banca il debito residuo aggiornato (e, se possibile, un conteggio estintivo indicativo alla data in cui immagini di rogitare).
2. Fai una visura ipotecaria per verificare se, oltre all’ipoteca del mutuo, esistono altre iscrizioni o formalità sull’immobile.
3. Calcola il tuo netto minimo: prezzo di vendita, meno conteggio estintivo, meno i costi che restano a tuo carico. Se la cifra non basta al tuo progetto, l’offerta non è accettabile, qualunque sia il prezzo.
4. Confronta il debito con un valore di mercato realistico, non con il prezzo che vorresti ottenere.

I problemi che possono sorgere per vendere casa con mutuo

• Il prezzo offerto non permette di estinguere il debito. È il caso della sezione dedicata al prezzo inferiore al mutuo: senza una soluzione concordata con la banca, la vendita non si può chiudere.
• Esistono altre formalità pregiudizievoli. Oltre all’ipoteca del mutuo possono esserci altre ipoteche, pignoramenti o altre iscrizioni che il notaio rileva con le visure. Alcune non si cancellano con la procedura semplificata prevista per i mutui bancari e richiedono passaggi diversi.
• Il problema emerge a ridosso del rogito. Un conteggio estintivo più alto del previsto, una banca lenta nel rispondere o rate arretrate scoperte all’ultimo momento possono far slittare l’atto e mettere in difficoltà anche l’acquirente e il suo mutuo.
• Rate in ritardo. In caso di ritardi gravi la banca può, nei casi previsti dalla legge, arrivare allo scioglimento del contratto e chiedere subito il debito residuo, come ricorda la Banca d’Italia. Vendere è ancora possibile, ma la situazione va affrontata con la banca il prima possibile.
• Più proprietari o più intestatari del mutuo. Se la casa o il finanziamento sono cointestati, servono il consenso e le firme di tutti gli interessati.
• Accollo non concesso. Se il piano prevedeva l’accollo e la banca non aderisce, si torna all’estinzione con il ricavato, con conseguenze sul prezzo netto.
• Tempi non allineati con il mutuo dell’acquirente o con il tuo nuovo acquisto.

L’elenco non è esaustivo: ogni situazione ha le sue particolarità, ed è per questo che il controllo preventivo conta più della soluzione trovata all’ultimo.

Perché è anche una questione contrattuale

Una proposta accettata per iscritto e, a maggior ragione, un preliminare firmato producono in genere obblighi vincolanti. Se è prevista una caparra confirmatoria, l’articolo 1385 del Codice civile stabilisce che, quando l’inadempiente è chi l’ha ricevuta, l’altra parte può recedere ed esigere il doppio della caparra. Non significa che accada in ogni caso, ma è il motivo per cui un debito non coperto dal prezzo è un rischio concreto e non solo un fastidio. Nella proposta conviene indicare in modo chiaro che l’immobile sarà consegnato libero da ipoteche e formalità pregiudizievoli, con estinzione del mutuo al rogito, e che le date siano compatibili con la validità del conteggio estintivo.

Il ruolo del notaio quando si vende una casa con mutuo

Il notaio verifica proprietà, provenienza e formalità che gravano sull’immobile e coordina, il giorno del rogito, il pagamento del prezzo e l’estinzione del mutuo. Non può però colmare la differenza quando il prezzo non copre il debito: quel problema si risolve prima, con la banca.

Cosa verifica normalmente

In una compravendita il notaio controlla, tra l’altro, che il venditore sia effettivamente il proprietario, la provenienza del bene e le formalità che lo gravano: è da queste verifiche che emergono ipoteche, pignoramenti e altre iscrizioni. La Banca d’Italia, nel glossario della sua guida, descrive la relazione notarile come il documento in cui il notaio certifica sia la titolarità del venditore sia lo stato giuridico dell’immobile, per esempio l’esistenza di ipoteche precedenti: è un documento che entra in gioco soprattutto quando l’acquirente chiede un mutuo.

Come si coordina l’estinzione con il rogito

Il notaio riceve il conteggio estintivo, lo usa per ripartire i mezzi di pagamento (una quota alla banca, il resto a te) e raccoglie, secondo la prassi, le quietanze e gli impegni della banca. La cancellazione semplificata dell’ipoteca, per i mutui bancari, non richiede l’intervento del notaio, che può invece redigere l’atto se si sceglie la cancellazione in forma ordinaria. I dettagli operativi (chi contatta la banca, in quali tempi, con quali documenti) variano da studio a studio e dipendono dall’incarico ricevuto.

Il deposito del prezzo

Se anche solo una delle parti lo richiede, il notaio deve tenere in deposito il saldo del prezzo destinato al venditore, su un conto dedicato, fino a quando non è stata eseguita la trascrizione dell’atto: lo prevede la legge sulla concorrenza (L. 124/2017), come spiega il Notariato. È una tutela pensata soprattutto per l’acquirente. Se ti viene proposta, chiedi al notaio come si coordina con il pagamento della banca e con i tempi in cui riceverai la tua parte.

Quando coinvolgerlo

Conviene informare il notaio fin dall’inizio della trattativa e descrivergli la struttura dell’operazione: se estingui prima o al rogito, se c’è un accollo, se l’acquirente ha un mutuo, se sono già note altre formalità sull’immobile. Dire soltanto “c’è un mutuo da chiudere” non basta per programmare i tempi.

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Il ruolo dell’agenzia immobiliare quando c’è un mutuo residuo

Quando esiste un mutuo residuo, conviene verificare la situazione finanziaria e documentale fin dalla fase iniziale della vendita, perché è lì che si capisce se il prezzo che vuoi ottenere e il debito che devi estinguere sono compatibili. Un agente immobiliare esperto può aiutarti in questa fase, senza sostituirsi a banca e notaio, che restano i soggetti competenti per le rispettive attività.

Concretamente, il contributo di un professionista della vendita può riguardare:

• il confronto tra valore di mercato e debito residuo prima di fissare il prezzo, per evitare aspettative non realistiche;
• la raccolta anticipata dei documenti su mutuo e ipoteca, insieme a quelli ordinari della compravendita;
• la verifica preliminare di eventuali altre formalità sull’immobile;
• il coordinamento tra proprietario, banca, acquirente (e la sua banca) e notaio, per ridurre il rischio che i problemi emergano quando la trattativa è già avanzata;
• la valutazione, insieme a te, delle alternative quando il prezzo è vicino o inferiore al debito;
• l’allineamento dei tempi con un eventuale nuovo acquisto.

Tre esempi pratici: cosa succede il giorno del rogito

I tre esempi seguenti usano cifre di fantasia e trascurano, per semplicità, gli interessi maturati fino al giorno del pagamento e i costi della vendita.

Caso 1: vendita a 250.000 €, mutuo residuo di 80.000 €

L’acquirente paga con risparmi e con un proprio mutuo. Al rogito consegna due mezzi di pagamento: 80.000 € alla tua banca, per l’importo del conteggio estintivo, e 170.000 € a te. La banca rilascia la quietanza e comunica l’estinzione ai registri immobiliari: l’ipoteca si estingue per legge alla data del pagamento e viene cancellata d’ufficio circa un mese dopo. Nel tuo caso il debito pesa poco sul prezzo e la vendita segue un percorso lineare.

Caso 2: vendita a 150.000 €, mutuo residuo di 175.000 €

Mancano 25.000 €. Le strade possibili sono queste:

• A. Copri la differenza. Al rogito versi 25.000 € di tasca tua: 150.000 € del prezzo più 25.000 € vanno alla banca, per un totale di 175.000 €. Non incassi nulla e le spese della vendita restano da coprire.
• B. La banca acconsente a una soluzione. Se la banca accetta di cancellare l’ipoteca a fronte dei 150.000 € del ricavato, la parte restante viene regolata con un accordo scritto (per esempio un piano di rientro). Non è automatico e il residuo resta comunque un debito tuo.
• C. Nessun accordo. L’ipoteca resta e l’acquirente non può ricevere la casa libera: la vendita non si chiude.

Per questo, in una situazione come questa, il colloquio con la banca precede la firma della proposta.

Caso 3: vendita della vecchia casa e acquisto contemporaneo di una nuova abitazione

Vendi la tua casa a 200.000 € con mutuo residuo di 100.000 € e ne compri un’altra a 280.000 €, finanziandoti con un nuovo mutuo.

Voce	Importo
Prezzo di vendita della casa attuale	200.000 €
Mutuo residuo estinto al rogito	− 100.000 €
Disponibile dopo la vendita (prima dei costi)	100.000 €
Prezzo della nuova casa	280.000 €
Nuovo mutuo (circa il 64% del prezzo)	180.000 €
Imposta sostitutiva sul nuovo mutuo, se prima casa (0,25%)	450 €
Imposta sostitutiva sul nuovo mutuo, se seconda casa (2%)	3.600 €

Il vecchio mutuo si chiude con la vendita; per la nuova casa nasce un mutuo con una nuova ipoteca sul nuovo immobile. Restano da coprire imposte, spese notarili e altri costi del nuovo acquisto, che qui non sono calcolati. La difficoltà non sta nei numeri ma nell’ordine degli eventi:

1. Chiedi alla banca il debito residuo e valuta un prezzo realistico per la vendita.
2. Ottieni una risposta della banca sul nuovo mutuo, tenendo conto che potrebbe essere condizionata alla chiusura del vecchio debito.
3. Concordi con i due acquirenti e con i notai date compatibili, tenendo presente che l’erogazione del mutuo può richiedere alcuni giorni.
4. Firmi i due rogiti, nella stessa giornata o a breve distanza: il ricavato della prima vendita entra nel secondo atto.

Se la tua casa attuale è stata acquistata con le agevolazioni prima casa da meno di cinque anni, verifica prima di tutto le scadenze fiscali con il notaio.

Domande frequenti sulla vendita di una casa con mutuo

In sintesi: cosa succede al tuo mutuo se vendi casa

Vendere casa con mutuo in corso è possibile. Ciò che fa la differenza è conoscere in anticipo tre cose: il debito residuo, la situazione ipotecaria dell’immobile e il modo in cui il finanziamento verrà gestito al momento della vendita, cioè estinzione con il ricavato, estinzione anticipata o accollo. Prima di accettare una proposta, verifica che il prezzo copra il debito e i costi, che non ci siano altre formalità sull’immobile e che con la banca sia chiaro chi paga cosa, quando e con quali documenti.

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Fonti: Banca d’Italia, Consiglio Nazionale del Notariato, Agenzia delle Entrate, Testo del TUB pubblicato dalla Banca d’Italia