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La legge di bilancio 2027 potrebbe incidere sulle spese per ristrutturare, sulla tassazione degli affitti e sui tempi per conservare le agevolazioni prima casa, ma le misure sono ancora proposte da approvare. Al 7 novembre 2026 il provvedimento è alla Camera come A.C. 3174-bis, dopo gli stralci del 4 novembre: tra gli interventi di maggiore interesse figurano il mantenimento delle aliquote più favorevoli dei bonus edilizi, una cedolare secca ridotta per determinati nuovi contratti e l’allungamento di alcuni termini legati all’acquisto dell’abitazione. Per valutare lavori, compravendite e locazioni occorre quindi distinguere le regole già previste dalla legislazione vigente dalle modifiche che diventerebbero operative soltanto se confermate nel testo definitivo.
- A che punto è il disegno di legge
- Ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus: le detrazioni proposte
- Mobili ed elettrodomestici: due strumenti distinti
- Affitti abitativi: cedolare secca al 5% o all’1% per specifici nuovi contratti
- Negozi: la proposta di cedolare secca per i locali C/1
- Prima casa: più tempo per residenza, riacquisto e credito d’imposta
- Mutui prima casa: garanzie rafforzate fino al 2029
- Rimborsi aziendali per affitto, utenze e interessi del mutuo
- Immobili d’impresa: assegnazioni agevolate e rivalutazione
- Ricostruzione e immobili vincolati: le disposizioni specifiche
- Che cosa verificare prima di acquistare, ristrutturare o affittare
- Fonti e stato di aggiornamento
A che punto è il disegno di legge di bilancio 2027
Alla data di redazione non risultano emendamenti approvati che modifichino le misure illustrate di seguito. Il calendario ufficiale prevede per il 12 novembre l’esame in sede referente senza votazioni: eventuali proposte emendative presentate restano distinte dalle modifiche effettivamente approvate. Fonte: convocazione della Commissione Bilancio.
Ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus: le detrazioni proposte
L’articolo 4 della legge di bilancio 2027 propone per le spese del 2027 una detrazione del 36%, elevata al 50% quando a sostenerle siano il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento, come l’usufrutto, per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
La distinzione è decisiva: l’aliquota maggiore non sarebbe collegata semplicemente all’acquisto con l’agevolazione “prima casa”. Per i lavori contano la destinazione ad abitazione principale e il titolo giuridico del soggetto che paga.
Rispetto al quadro già previsto per il 2027, la proposta eviterebbe la riduzione delle percentuali:
| Immobile e soggetto che sostiene la spesa | Aliquote già previste per il 2027 dalla legislazione vigente | Aliquote proposte per il 2027 |
|---|---|---|
| Abitazione principale, con spesa sostenuta dal proprietario o titolare di diritto reale | 36% | 50% |
| Altri casi ammessi alla detrazione | 30% | 36% |
Il confronto riguarda le aliquote generali dei principali bonus, ferma la verifica dei requisiti propri di ciascun intervento. Si tratterebbe quindi del mantenimento per un ulteriore anno delle percentuali più favorevoli, accompagnato da una riscrittura della disciplina. Fonte sul quadro vigente: Camera, bonus edilizi e tassazione immobiliare.
Per il recupero del patrimonio edilizio, il limite proposto rimane di 96.000 euro di spesa per unità immobiliare. Resterebbero escluse le sostituzioni degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.
Per l’ecobonus, destinato alla riqualificazione energetica degli edifici esistenti, il testo prevede un limite complessivo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare; per gli interventi sulle parti comuni condominiali indica invece 40.000 euro moltiplicati per il numero delle unità dell’edificio. È un massimale di spesa, non un importo direttamente rimborsabile. Per la semplice prosecuzione di lavori precedenti occorrerebbe considerare anche le spese già agevolate.
L’ecobonus continuerebbe a richiedere precisi risultati e requisiti tecnici. Il disegno di legge disciplina asseverazioni, documentazione energetica, controlli ENEA e decreti attuativi, richiamando anche le norme tecniche esistenti. Non sarebbe quindi sufficiente acquistare un prodotto pubblicizzato come efficiente per ottenere automaticamente la detrazione.
Per il sismabonus, relativo agli interventi antisismici ammessi nelle zone 1, 2 e 3, il tetto sarebbe di 96.000 euro per unità immobiliare, oppure dello stesso importo moltiplicato per le unità dell’edificio per le parti comuni. Il testo comprende, alle condizioni indicate, anche l’acquisto di unità risultanti da demolizione e ricostruzione realizzata da imprese, con vendita entro trenta mesi dalla conclusione dei lavori.
Per ecobonus e sismabonus la proposta prevede espressamente dieci quote annuali. Il beneficio fiscale va dunque valutato nel tempo e in rapporto all’imposta utilizzabile dal contribuente: la percentuale nominale non coincide con una somma immediatamente disponibile.
Mobili ed elettrodomestici: due strumenti distinti nel disegno di legge di bilancio 2027
Con la legge di bilancio 2027 per i contribuenti che utilizzano la detrazione per il recupero edilizio, il disegno di legge propone anche una detrazione del 50% sulle spese del 2027 per mobili destinati all’immobile ristrutturato, su un massimo di 5.000 euro, ripartita in dieci quote annuali.
I lavori dovrebbero essere iniziati dal 1° gennaio 2026. Se l’intervento è iniziato o proseguito nell’anno precedente all’acquisto, il limite deve essere ridotto delle spese già agevolate nell’anno precedente. Il tetto di 5.000 euro non rappresenterebbe quindi necessariamente una disponibilità interamente nuova per chi ha già utilizzato il beneficio.
La formulazione proposta parla di mobili. Per gli elettrodomestici, l’articolo 4, comma 2, prevede separatamente un rifinanziamento di 50 milioni di euro per il 2027 del fondo relativo al contributo introdotto dalla legge di bilancio 2025. Criteri, modalità e termini di erogazione dovrebbero essere definiti con un decreto entro sessanta giorni dall’entrata in vigore della legge.
Questo stanziamento non costituisce un contributo già richiedibile e non va confuso con la detrazione per l’arredo.
Affitti abitativi: cedolare secca al 5% o all’1% per specifici nuovi contratti
L’articolo 5 della legge di bilancio 2027 contiene una proposta rilevante per i proprietari che intendono stipulare un contratto abitativo a canone concordato, cioè con un canone determinato nel rispetto degli accordi territoriali.
Per i contratti stipulati nel 2027 richiamati dall’articolo 203, comma 2, quarto periodo, del nuovo testo unico delle imposte sui redditi, la cedolare secca scenderebbe al 5% sui canoni dovuti dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2031. L’aliquota sarebbe ulteriormente ridotta all’1% se l’inquilino, alla stipulazione, avesse meno di 36 anni.
La cedolare secca è un regime facoltativo che sostituisce l’IRPEF sul canone, le relative addizionali e le imposte di registro e bollo previste per il contratto. La riduzione proposta si riferisce alla specifica categoria di contratti per cui il richiamato articolo 203 prevede il 10%, con i relativi requisiti territoriali: non riguarda indistintamente ogni locazione abitativa o ogni contratto concordato. Fonte: Gazzetta Ufficiale, articolo 203 del d.lgs. 117/2026.
Il beneficio non si applicherebbe ai contratti già esistenti semplicemente prorogati o rinnovati nel 2027. Sarebbe invece ammesso per il primo rinnovo dei contratti nuovi stipulati nel 2027, sempre entro il termine finale del 2031.
Sono inoltre previste esclusioni contro la sostituzione artificiosa dei contratti: rilevano i rapporti non scaduti in corso al 30 settembre 2026, interrotti anticipatamente e ricostituiti nelle situazioni indicate dalla norma, anche con determinati soggetti collegati al precedente inquilino.
Per il locatore la proposta potrebbe ridurre il carico fiscale, ma richiederebbe una verifica puntuale del contratto e del comune. Per l’inquilino under 36, invece, l’aliquota dell’1% sarebbe un vantaggio tributario riconosciuto al proprietario: non comporterebbe da sola una riduzione automatica dell’affitto.
Negozi: la proposta di cedolare secca per i locali C/1 nel disegno di legge di bilancio 2027
Lo stesso articolo della legge di bilancio 2027 propone l’accesso alla cedolare secca per i contratti stipulati nel 2027 relativi a locali C/1, categoria catastale dei negozi e delle botteghe, con superficie complessiva non superiore a 200 metri quadrati, escluse le pertinenze. Sarebbero comprese le pertinenze affittate congiuntamente.
L’aliquota proposta è del 21%, ridotta al 10% per gli immobili situati nei comuni capoluogo di città metropolitana. Quest’ultima previsione non comprende automaticamente tutti i comuni appartenenti alla città metropolitana.
Il conduttore dovrebbe utilizzare il locale esclusivamente per un’arte, una professione o un’impresa commerciale. Resterebbero le esclusioni contro l’interruzione anticipata di rapporti già in corso al 30 settembre 2026; sarebbero inoltre esclusi i contratti semplicemente prorogati o rinnovati nel 2027.
Per i proprietari interessati, la convenienza andrebbe confrontata con la tassazione ordinaria e con le condizioni del regime. La proposta non estende la cedolare a qualsiasi immobile commerciale, indipendentemente dalla categoria catastale.
Prima casa: più tempo per residenza, riacquisto e credito d’imposta
L’articolo 41 della legge di bilancio 2027 propone di uniformare a due anni alcuni termini delle agevolazioni prima casa, senza introdurre una riduzione generalizzata delle imposte sull’acquisto.
Il termine per trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’immobile acquistato passerebbe da diciotto mesi a due anni, quando il trasferimento è necessario per soddisfare il requisito.
Passerebbe inoltre da uno a due anni il termine per il riacquisto che consente, alle condizioni previste dalla disciplina, di evitare la decadenza dall’agevolazione dopo una vendita anticipata. Sarebbe allungato a due anni anche il termine relativo al credito d’imposta per il riacquisto, utilizzabile nei limiti e con le modalità stabiliti dalla normativa.
La proposta chiarisce poi che il credito spetterebbe anche quando la precedente abitazione viene venduta dopo l’acquisto della nuova, entro il termine richiamato dalla disposizione.
È particolarmente importante la regola transitoria: le modifiche si applicherebbero anche agli acquisti e alle vendite precedenti all’entrata in vigore della legge, purché a quella data i termini previgenti non siano già scaduti. Non è prevista, quindi, una riapertura indistinta delle scadenze ormai trascorse.
Per chi ha una scadenza imminente, il possibile allungamento non giustifica oggi il mancato rispetto del termine applicabile.
Mutui prima casa: garanzie rafforzate fino al 2029 nel disegno di legge di bilancio 2027
L’articolo 2 della legge di bilancio 2027 propone di estendere al 31 dicembre 2029 il regime rafforzato del Fondo di garanzia prima casa e le disposizioni richiamate per le famiglie numerose. Prevede inoltre 200 milioni di euro aggiuntivi per ciascuno degli anni 2028 e 2029.
Si tratta di una proroga di meccanismi già esistenti: la legislazione ha già previsto fino al 2027 la garanzia maggiorata per categorie con specifici requisiti. La proposta sposterebbe in avanti l’orizzonte temporale, senza introdurre un accesso universale al Fondo. Fonte: Senato, disciplina del Fondo prima casa.
Per chi programma l’acquisto, la garanzia pubblica potrebbe facilitare l’accesso al credito nel rispetto dei requisiti. Non equivale però a un finanziamento automaticamente concesso: l’istruttoria bancaria e la valutazione della capacità di rimborso restano passaggi distinti.
Rimborsi aziendali per affitto, utenze e interessi del mutuo
L’articolo 45 della legge di bilancio 2027 propone per il 2027 una soglia di 1.000 euro entro cui determinati beni, servizi e rimborsi del datore di lavoro non concorrono al reddito del dipendente. Tra le spese comprese figurano utenze domestiche, affitto dell’abitazione principale e interessi sul relativo mutuo.
Il limite sarebbe elevato a 2.000 euro per i dipendenti che non hanno compiuto 31 anni e per quelli con figli fiscalmente a carico. La soglia è complessiva: non si moltiplica per ciascuna categoria di spesa.
Per il bilancio familiare può essere una misura utile, ma dipende dall’erogazione aziendale. Non costituisce un bonus casa che il lavoratore potrebbe richiedere autonomamente allo Stato; inoltre, per il mutuo il riferimento riguarda gli interessi, non l’intera rata.
Immobili d’impresa: assegnazioni agevolate e rivalutazione
Per società, soci e imprenditori, l’articolo 13 della legge di bilancio 2027 propone la riapertura dei termini per determinate assegnazioni o cessioni agevolate ai soci e per la trasformazione in società semplice delle società ammesse, entro il 30 settembre 2027.
Sulla differenza tra il valore individuato dalla norma e il costo fiscalmente riconosciuto si applicherebbe un’imposta sostitutiva dell’8%, elevata al 10,5% per le società considerate non operative in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti. Non è un’aliquota da applicare indistintamente al prezzo dell’immobile.
Per le operazioni ammesse, le eventuali aliquote proporzionali dell’imposta di registro sarebbero dimezzate e le imposte ipotecarie e catastali applicate in misura fissa. Il testo fissa condizioni anche sulla posizione dei soci e sulla tipologia di beni.
È proposta inoltre una nuova finestra, dal 1° gennaio al 31 maggio 2027, per l’estromissione di determinati immobili dal patrimonio dell’impresa individuale, con effetti dal 1° gennaio 2027.
L’articolo 14 disciplina separatamente la rivalutazione degli immobili d’impresa, ossia l’aumento del valore contabile con eventuale riconoscimento fiscale. Per i soggetti ammessi e gli immobili risultanti dal bilancio in corso al 31 dicembre 2025, esclude aree fabbricabili e immobili alla cui produzione o scambio è diretta l’attività.
Il riconoscimento fiscale del maggior valore richiederebbe un’imposta sostitutiva dell’8% per gli immobili ammortizzabili e del 4% per quelli non ammortizzabili, con decorrenza dal terzo esercizio successivo a quello della rivalutazione. Le cessioni anticipate rispetto al periodo indicato dalla norma non consentirebbero di utilizzare il maggior valore per calcolare la plusvalenza.
Sono strumenti da valutare sull’intera operazione: imposte della società, conseguenze per i soci, tempi di vendita e situazione contabile possono incidere sulla convenienza.
Ricostruzione e immobili vincolati: le disposizioni specifiche
L’articolo 113 contiene misure territoriali per la ricostruzione, tra cui proroghe e modifiche alla disciplina dei contributi. Il comma 16 propone, per gli specifici interventi richiamati su immobili nei centri storici e borghi caratteristici dei comuni interessati, un contributo pari al 100% del danno puntuale documentato; negli altri casi contemplati dalla disposizione indica il 50% del costo convenzionale, alle condizioni previste.
Queste percentuali non possono essere estese a qualsiasi immobile danneggiato: occorre verificare territorio, categoria dell’intervento, documentazione del danno e provvedimenti applicativi. La disposizione resta distinta dall’articolo 115, che è stato stralciato dalla manovra.
Per i proprietari di immobili tutelati, l’articolo 111 chiarisce invece che la concessione dei contributi per gli interventi conservativi volontari resta subordinata alle determinazioni conclusive della programmazione ministeriale e alle risorse annualmente disponibili. L’autorizzazione ai lavori non equivale quindi alla certezza del contributo.
Che cosa verificare prima di acquistare, ristrutturare o affittare
Prima di programmare i lavori, occorre controllare quali aliquote saranno effettivamente approvate, chi sosterrà la spesa, il titolo sull’immobile, la destinazione ad abitazione principale e i requisiti tecnici. Per ecobonus e interventi condominiali assumono particolare rilievo i massimali proposti, le spese già sostenute e gli adempimenti attuativi.
Chi acquista o vende dovrebbe ricostruire con precisione le proprie scadenze. L’eventuale estensione dei termini prima casa dipenderebbe anche dalla regola transitoria: attendere una modifica legislativa ancora incerta può comportare il superamento di un termine oggi applicabile.
Per gli affitti, vanno verificati comune, tipo di contratto, data della stipulazione, età dell’inquilino e precedenti rapporti sullo stesso immobile. Le aliquote proposte non si trasferirebbero automaticamente ai contratti esistenti.
Il testo analizzato non documenta una riforma generale degli affitti brevi o delle imposte su tutte le compravendite. Le misure specifiche descritte non devono quindi diventare, nella pianificazione economica, aspettative di agevolazioni più ampie di quelle effettivamente previste.
Fonti e stato di aggiornamento
Data di redazione: 7 novembre 2026. L’aggiornamento tiene conto del testo ufficiale dell’A.C. 3174-bis, delle schede parlamentari della Camera e del Senato, nonché delle fonti istituzionali collegate nelle singole sezioni. Il provvedimento è ancora in discussione: importi, requisiti e decorrenze delle proposte potranno cambiare durante l’iter.
