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  • Luca Fenu

Operazioni immobiliari: cosa cambia sulla tassazione nel 2020?

Vi sarete chiesti molte volte come poter guadagnare con le operazioni immobiliari e forse qualcuno di voi ha già comprato e rivenduto un immobile con questo scopo.

Il mercato oggi è in movimento e le buone occasioni ci sono, basta saperle cogliere. Nel 2019 le compravendite sono aumentate del 4,3% rispetto al 2018 mentre i prezzi sono diminuiti dello 0,4%. Ovviamente gli scambi maggiori si hanno nelle grandi città come Milano, Torino, Roma, Bologna Napoli Palermo. L'offerta è ampia e c'è spazio per provare a investire negli immobili traendone profitto dall'acquisto, ristrutturazione e rivendita ad un prezzo migliore.

Ma quali sono le imposte su queste operazioni?

Fino all'anno scorso in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni (esclusa l’abitazione principale, tutti gli immobili ereditati e gli immobili ricevuti per donazione a determinate condizioni) e di terreni edificabili, secondo l’art. 1, comma 496, della legge finanziaria per il 2006, lo stato prevedeva la possibilità di optare, ai fini della tassazione della plusvalenza realizzata, per l’applicazione di un’imposta sostituiva, in luogo della tassazione ordinaria. Questa imposta era pari al 20%.

Ok, ma come si calcola questa plusvalenza?

Il calcolo è semplice: la differenza tra il prezzo di acquisto sommato alle spese notarili, alle imposte indirette (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale, oppure l’IVA), e alle spese incrementative sostenute (ristrutturazione, manutenzione straordinaria) e il prezzo di rivendita dell'immobile. Una volta determinata la plusvalenza il contribuente può optare per due tipi tassazione, ordinaria o sostitutiva.

Quale tipo di tassazione mi permette di risparmiare?

Con la tassazione ordinaria la plusvalenza si cumula agli altri redditi imponibili IRPEF e quindi viene tassata in base all'aliquota relativa al proprio scaglione di reddito e comunque non sotto al 23% che rappresenta l'aliquota minima. Questo è il motivo per cui fino al 2019 risultava sempre conveniente la tassazione sostitutiva tramite il Notaio che espletando la funzione di sostituto d’imposta incassava l’imposta sostitutiva per te versandola all’Erario, calcolata in misura del 20% come visto prima.

Cosa cambia nel 2020?

L'imposta sostitutiva sulle plusvalenza da cessione di immobili (art.1, c.695, L.160/2019) aumenta con la nuova finanziaria fino al 26%. Rimane pressochè invariata la scelta della tassazione, sempre più conveniente rispetto all'IRPEF (che presenta come secondo scaglione il 27% per redditi dai 15 ai 28 mila euro) ma risulta comunque più costosa rispetto all'anno precedente. Una manovra che vede lo stato sempre più "presente" nel battere cassa verso coloro che riescono ad ottenere profitti pur rischiando il proprio capitale, ma questa è un'altra storia... Buona giornata e buon lavoro a tutti!

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