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Nell’estate 2026 si chiude il primo lotto del cantiere che sta trasformando via Roma, l’asse commerciale per eccellenza di Torino, in un lungo corridoio interamente pedonale. È un cantiere che i torinesi osservano da anni con curiosità mista a impazienza, ma che per chi possiede o vuole investire in un immobile nel cuore della città pone una domanda molto più concreta: quanto vale, oggi e nei prossimi anni, un immobile affacciato sulla via che i torinesi chiamano semplicemente “il salotto“?
In questo articolo ricostruiamo la storia di via Roma, il progetto di pedonalizzazione in corso, i prezzi attuali del centro storico e ciò che l’esperienza di altre città europee suggerisce su come interventi simili abbiano influenzato il valore degli immobili — senza dare per scontato che il meccanismo funzioni allo stesso modo ovunque.
- La storia di via Roma: dall’Ottocento a oggi
- Il progetto di pedonalizzazione: materiali, tempi, lotti
- I prezzi del centro storico nel 2026: dove siamo e da dove veniamo
- Pedonalizzazione e valore immobiliare: cosa ci insegnano i casi europei
- Opportunità e rischi per chi possiede immobili nell’asse Porta Nuova–piazza Castello
La storia di via Roma: dall’Ottocento a oggi
Via Roma nasce molto prima dell’Ottocento, ma è nel corso del Novecento che assume la forma che i torinesi conoscono oggi. Le sue origini risalgono alla fine del Cinquecento, quando l’architetto umbro Ascanio Vittozzi la realizzò per volontà del duca Carlo Emanuele I di Savoia con il nome di “Via Nuova” o “Contrada Nuova”, larga appena 10 metri. Solo nel 1871 la via venne intitolata a Roma.
Agli inizi del Novecento, nonostante fosse già uno degli assi principali della città, via Roma si presentava caotica: percorsa da due linee tranviarie, animata da bancarelle su entrambi i lati e da ben sei cinematografi, tra cui la popolare Galleria Nazionale. Fu proprio questa confusione a spingere l’amministrazione, tra la fine degli anni Venti e gli anni Trenta, verso un ripensamento radicale dell’intero asse.
La trasformazione avvenne in due fasi distinte, entrambe legate al clima urbanistico del ventennio fascista. Il primo tratto, tra piazza Castello e piazza San Carlo, fu ricostruito tra il 1931 e il 1933 mantenendo uno stile eclettico in continuità con il barocco preesistente, con portici pavimentati in marmi policromi italiani. Il secondo tratto, da piazza San Carlo a piazza Carlo Felice, fu invece coordinato dall’architetto romano Marcello Piacentini secondo i dettami dell’architettura razionalista: numerosi edifici preesistenti vennero demoliti per lasciare spazio a isolati dal disegno reticolare, con edifici austeri come l‘Albergo Principi di Piemonte e l’ex Albergo Nazionale in piazza CLN. Questo secondo lotto fu aperto al traffico nell’ottobre 1937 e inaugurato ufficialmente il 28 ottobre 1938.
Un dettaglio curioso, spesso dimenticato: sotto la sede stradale venne realizzata una galleria sotterranea pensata per ospitare una futura linea di metropolitana, che però non fu mai costruita. Quegli spazi sono oggi utilizzati come un esteso sistema di parcheggi sotterranei che si sviluppa lungo tutto l’asse, da piazza Castello a piazza Carlo Felice.
Nei decenni successivi via Roma è rimasta il principale riferimento dello shopping cittadino e il primo “biglietto da visita” per chi arriva in città dalla stazione di Porta Nuova, sotto i suoi caratteristici portici scanditi da colonne binate. Le prime limitazioni al traffico privato nel tratto verso piazza Castello risalgono agli anni 2000; l’intervento attuale rappresenta il passo finale di un processo di pedonalizzazione iniziato gradualmente ormai da un ventennio.
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Il progetto di pedonalizzazione: materiali, tempi, lotti
Il cantiere in corso riguarda l’intera pedonalizzazione e riqualificazione di via Roma, da piazza Castello a piazza Carlo Felice, per un investimento complessivo di circa 12 milioni di euro, finanziato in gran parte con fondi europei del PON Metro Plus.
L’intervento è suddiviso in tre lotti:
- 1 — da piazza Castello a piazza San Carlo
- 2 — da piazza CLN a via Cavour
- 3 — da via Cavour a piazza Carlo Felice
I primi due lotti sono partiti all’inizio del 2025 e, con una durata complessiva prevista di circa 14 mesi, si concludono insieme nella primavera 2026 (l’amministrazione ha indicato aprile-maggio come orizzonte di completamento). Il terzo lotto, avviato nel novembre 2025, ha invece come traguardo l‘estate 2026. Un primo tratto — tra piazza San Carlo e via Bertola — è già stato riaperto ai pedoni l’11 novembre 2025, in concomitanza con le ATP Finals.
Dal punto di vista tecnico, il progetto sostituisce l’attuale asfalto con una pavimentazione lapidea “a raso”, allo stesso livello dei marciapiedi e dei portici, realizzata con sienite della Balma e diorite grigia in elementi da 50×50 cm — una scelta concordata con la Soprintendenza per mantenere continuità con il disegno storico della via. L’intervento elimina le barriere architettoniche su tutto l’asse, introduce un nuovo sistema di drenaggio lineare, rinnova l’impermeabilizzazione dei parcheggi sotterranei esistenti e aggiunge nuovo arredo urbano: panchine in granito, portabici e dissuasori. Al termine dei lavori, via Roma diventerà un unico grande boulevard pedonale e ciclabile, completamente priva di traffico veicolare, con l’obiettivo dichiarato dall’amministrazione di tutelare la vocazione commerciale storica della via.
I prezzi del centro storico nel 2026: dove siamo e da dove veniamo
Il centro storico di Torino si conferma, anche nel 2026, la zona più costosa della città. Secondo i dati di Immobiliare.it, a giugno 2026 il prezzo medio richiesto per gli immobili in vendita nella zona Centro ha raggiunto i 4.171 €/mq, il valore più alto tra tutte le macrozone cittadine; per gli affitti, la stessa zona ha toccato i 16,59 €/mq al mese.
Via Roma, in particolare, si distingue come una delle vie più care dell’intera zona Centro: sempre secondo Immobiliare.it, a giugno 2026 il prezzo medio richiesto per gli immobili in vendita su via Roma ha toccato i 5.180 €/mq, contro una media di 3.190 €/mq nella vicina Cittadella. Per gli affitti, via Roma segna il valore più alto della zona Centro con 19,88 €/mq al mese.
Il quadro generale del mercato torinese aiuta a contestualizzare questi numeri. A gennaio 2026 il prezzo medio cittadino si attestava a 2.154 €/mq, in crescita del 5,54% su base annua, sostenuto da una domanda in forte ripresa (+37% rispetto all’anno precedente secondo alcune rilevazioni) a fronte di un’offerta rimasta pressoché stabile. Il differenziale tra il centro storico e le zone periferiche resta ampio: si va dai circa 1.100-1.450 €/mq delle zone come Barriera di Milano o Le Vallette fino ai 4.100-5.200 €/mq delle vie più prestigiose del centro. Va detto con chiarezza che questi valori sono prezzi richiesti in annuncio, non prezzi di transazione effettivi: rappresentano quindi un indicatore di tendenza più che un dato definitivo.
Pedonalizzazione e valore immobiliare: cosa ci insegnano i casi europei
La letteratura internazionale su pedonalizzazione e valori immobiliari è più ricca di quanto si pensi, anche se — va detto subito — nessuno studio permette di trasferire meccanicamente una percentuale da una città all’altra: contesto commerciale, qualità dell’intervento, accessibilità alternativa e tempistiche cambiano molto da caso a caso.
Alcuni riferimenti sono comunque utili per orientarsi. A Parigi, la trasformazione di rue de Rivoli in area a traffico limitato nel 2020 è stata associata, secondo l’Agenzia di Pianificazione Urbana di Parigi, a un aumento dei prezzi residenziali del 12% nell’arco di due anni. Uno studio empirico condotto a Hong Kong su un modello controllato a due strade e due periodi ha rilevato un incremento netto del 17% nei canoni di locazione commerciale nell’area pedonalizzata rispetto a quella di controllo. In ambito più squisitamente commerciale, ricerche condotte in diverse città europee indicano che le strade pedonali registrano volumi di vendita al dettaglio sensibilmente superiori rispetto alle strade adiacenti ancora aperte al traffico.
Anche in Italia esistono riscontri, seppur meno sistematici: diverse esperienze di pedonalizzazione di centri storici italiani hanno mostrato un aumento del flusso pedonale stimato tra il 20% e il 40%, con un corrispondente incremento degli introiti commerciali tra il 10% e il 20%, secondo alcune rilevazioni riportate dalla stampa specializzata.
Questi dati vanno però letti con cautela, per almeno tre motivi. Primo, gran parte degli studi disponibili misura l’effetto sui canoni commerciali, non sui prezzi degli immobili residenziali, che rispondono a dinamiche in parte diverse. Secondo, l’effetto non è mai isolato: interviene insieme ad altri fattori — turismo, eventi, andamento generale del mercato — che rendono difficile isolare il contributo specifico della pedonalizzazione.
Terzo, la letteratura segnala anche un rischio concreto di gentrificazione commerciale: studi condotti a Istanbul (quartiere di Kadıköy) e in centri storici spagnoli mostrano che l’aumento dei canoni in area pedonalizzata può spingere fuori mercato i piccoli esercenti storici a favore di catene internazionali con maggiore capacità di spesa — un effetto che riguarda più i conduttori che i proprietari, ma che può modificare nel tempo il tessuto commerciale della via e, di riflesso, la sua attrattività di lungo periodo.
Non tutti gli osservatori, va aggiunto, condividono un giudizio univocamente positivo: in altre città italiane, associazioni di proprietari immobiliari hanno in passato espresso preoccupazione per una possibile svalutazione legata alla ridotta accessibilità carrabile, temendo difficoltà di raggiungimento per clienti e attività commerciali. Si tratta di posizioni minoritarie rispetto al consenso prevalente in letteratura, ma segnalano che il tema non è privo di voci critiche.
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Opportunità e rischi per chi possiede immobili nell’asse Porta Nuova–piazza Castello
Per chi possiede un immobile residenziale o commerciale lungo via Roma o nelle sue immediate adiacenze, il completamento della pedonalizzazione rappresenta un fattore potenzialmente favorevole, da valutare comunque all’interno di un quadro più ampio.
Le opportunità
Un asse interamente pedonale, riqualificato con una pavimentazione di pregio e priva di barriere architettoniche, tende storicamente ad aumentare l’attrattività turistica e commerciale della zona, con possibili ricadute positive sui canoni di locazione — soprattutto per le unità commerciali a piano terra, le più esposte al flusso pedonale. Per gli immobili residenziali ai piani superiori, l’effetto atteso è più indiretto: minore rumore e inquinamento da traffico, maggiore vivibilità della zona e un contesto urbano complessivamente più curato sono elementi che il mercato tende a premiare nel medio periodo, anche se con intensità difficile da quantificare in anticipo.
I rischi e le cautele
Il centro storico di Torino, e via Roma in particolare, partono già da valori tra i più elevati della città: un mercato “maturo” tende a mostrare margini di ulteriore rivalutazione più contenuti rispetto a zone semicentrali in fase di riqualificazione, dove il potenziale di crescita percentuale è statisticamente più ampio.
Va inoltre considerato il tema dell’accessibilità: la scomparsa del traffico veicolare, se non accompagnata da un’adeguata rete di parcheggi di interscambio e trasporto pubblico, può disincentivare alcune categorie di clientela commerciale, in particolare quella non torinese o meno abituata a spostamenti pedonali prolungati. Per i proprietari di locali commerciali affittati, infine, vale la pena monitorare l’evoluzione dei canoni con equilibrio: un aumento troppo rapido rischia di allontanare gli esercenti storici, con un possibile impatto sull’identità commerciale della via nel lungo periodo — un fenomeno osservato altrove e che meriterebbe attenzione anche a Torino.
In sintesi, il completamento della pedonalizzazione di via Roma è un intervento che la letteratura internazionale associa tendenzialmente a effetti positivi sul valore commerciale e, in misura minore, residenziale delle vie interessate. Non esistono però garanzie automatiche: chi possiede un immobile in quest’area farebbe bene a seguire l’evoluzione dei dati OMI e degli annunci nei prossimi 12-24 mesi, il periodo in cui — stando ai casi analizzati — gli effetti di interventi simili tendono a manifestarsi con maggiore chiarezza.
Fonti: Città di Torino, Immobiliare.it, ScienceDirect, Urban Summit Brussels, Yiu, C.Y. (2011)
Questo articolo ha finalità puramente informativa e non costituisce consulenza immobiliare, finanziaria o di investimento. I valori immobiliari citati sono prezzi medi richiesti (non di transazione) rilevati dai portali indicati e sono soggetti a variazioni nel tempo. Le correlazioni tra pedonalizzazione e andamento dei prezzi riportate da studi internazionali non costituiscono una previsione per il caso specifico di via Roma a Torino, il cui andamento reale dipenderà da numerosi fattori locali non prevedibili con certezza.
